开发商原因未获贷款 能否解除房屋合同?

购房时总会面临各种各样的问题。当交完首付后,办理按揭时,却因为开发商的原因未能获得贷款。购房者可以要求解除房屋预售合同吗?

耿女士于2010年在某小区购买商品房一套,买卖双方约定以银行按揭贷款方式支付,耿女士交付了首付后着手办理银行按揭贷款,开发商口头承诺协助办理贷款事宜,后来由于种种原因未能办下银行贷款,现双方要求解除合同。

1.预售商品房合同和按揭贷款合同分别是在购房者与开发商,购房者与银行之间发生的两种不同的法律关系,相互之间没有直接的关系。但如果双方在预售商品房合同中明确约定,由开发商负责办理按揭贷款,且在事实上开发商已与银行就按揭贷款签订过协议,并明确了贷款比例的。实际客观上按揭贷款成功与否直接关系到商品房预售合同的履行。在此种情况下,开发商如未能办成按揭贷款而导致购房者无法履行付款义务的,开发商应当承担责任,即购房者可以请求解除合同并赔偿损失。

2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23、25条的规定,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款的,后因开发商原因不能办理银行按揭贷款并导致商品房买卖合同不能继续履行的,购房人可以解除房屋预售合同。

  购买预售商品房注意事项:为了避免因按揭不成产生纠纷,保护购房者的合法权益,建议购房者从以下三点入手将风险控制在最低限度:
  第一、在签订购房合同前,购房者在听取开发商意见的同时,尽量向贷款银行进行详细的咨询,了解贷款审批的条件及要求,对于自身还款能力及贷款能否获批有一定的心理预期。
  第二、双方在签订购房合同时就按揭不成时买受人的合同解除权进行明确约定,即在合同中约定,如因银行不予办理按揭手续致买受人无法取得贷款的,买受人有权解除购房合同并免于承担违约责任。
  第三、如果银行通过贷款申请并与购房者签订了《贷款协议》,对放款时间进行了明确约定,后却以各种理由不按时放款,则购房者有权依据《贷款协议》要求银行按时房款并追究其相应的违约责任。

 

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