2016年10月西安土地市场分析报告
来源:房屋管理服务网 作者:房产研究中心 2016-11-01 热度:2822
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[摘要] 2016年10月,西安土地供应成交量均缩减,合计供应土地13宗,供应面积环比下跌近三成;月度成交土地8宗,商服和住宅用地各3宗,其中商服用地面积占比超一半,浐灞华夏文化旅游综合体项目用地、绕城外水安公路商服地块以及东大街以北、解放路以东商服用地为本期商服成交地块;海亮与和记万佳联合体摘地浐灞月登阁,金辉地产也在大兴新区有了近60亩的地块储备。其中东大街商服地块亩单价达2795万元/亩,创今年土地亩单价最高。

  市场概况

  供应成交量均缩减 商服用地成交面积占比超一半

  2016年10月,西安土地供应成交量均缩减,合计供应土地13宗,供应面积环比下跌近三成,城西大兴新区、经开北客站、曲江长鸣路和城南航天城为住宅用地热点供应区域;月度成交土地8宗,商服和住宅用地各3宗,其中商服用地面积占比超一半,浐灞华夏文化旅游综合体项目用地、绕城外水安公路商服地块以及东大街以北、解放路以东商服用地为本期商服成交地块;海亮与和记万佳联合体摘地浐灞月登阁,金辉地产也在大兴新区有了近60亩的地块储备。其中东大街商服地块亩单价达2795万元/亩,创今年土地亩单价最高。

  一、供应情况

  1、供应走势

  月度供应97万㎡

  三季度,全国地价总体水平持续温和上行,郑州、上海、、南京、合肥、杭州等地土地价格继续高速上涨,西安土地市场三季度供应成交齐上涨。

  进入10月,受国庆节假期影响,本月西安市土地供应规模环比下降,合计供应土地13宗,比上月减少4宗,供应土地面积70.33万㎡,环比下跌27.71%,同比上涨9.16%,供应土地建筑面积242.14万㎡。城西大兴新区、经开北客站、阎良和长安为主力供应区。

 

  2、供应结构

  2.1 各用途

  住宅用地占五成以上

  10月,西安市供应13宗土地中,住宅用地占7宗,占比54%;商住、综合和工业用地分别供应2宗,各占比15%。本月商服用地无供应。7宗住宅用地主要位于经开、曲江、城西和城南;商住用地位于长安和经开;工业用地位于长安和阎良。

  2.2 各区域

  城西大兴新区和经开北客站为主力供应区

  10月,全市合计供应土地13宗,其中城西、经开各供应3宗,长安、曲江和阎良各供应2宗,城南供应1宗。

  城西供应3宗土地均位于大兴新区,包括2宗住宅和1宗综合用地;经开供应2宗住宅用地和1宗商住用地,住宅用地均位于尚苑路附近,商住用地位于凤城七路北侧,为长和·上尚郡项目用地;曲江长鸣路以西和创意大道南侧分别挂出1宗住宅用地 ,面积合计超150亩,其中长鸣路以西、黄渠头路以南地块预判为曲江·紫金城二期项目用地。长安供应一宗工业、一宗商住用地,其中工业用地土地面积近11万㎡(160亩)。

  2.3 各面积段

  5-10万㎡供应占比近一半

  10月,西安分面积段土地供应中,5-10万㎡合计6宗,占比46%,代表地块为经开尚苑路住宅地块、曲江创意大道住宅地块以及大兴新区、阎良的综合地块;1-3万㎡供应3宗,代表地块为大兴新区住宅地块。3-5万㎡供应2宗,为曲江·紫金城项目用地以及航天城雁塔南路住宅地块;1万㎡以下和10万㎡以上各供应一宗。

  二、成交情况

  1、成交走势

  成交回归5-7月份水平 仅成交8宗

  经过8、9月份的成交高涨,2016年10月,土地成交再次跌入低谷,仅成交8宗,与今年5-7月份水平相当,共成交土地面积28.87万㎡,环比下跌53.73%,同比下跌20.97%;成交土地规划建筑面积55.68万㎡,同环比降幅均超过七成。

  本月,土地成交集中于浐灞、城西和城内,海亮和金辉分别于浐灞和城西取地,浐灞世博大道华夏文化旅游综合体用地成交,浐灞水安公路以北成交商服和综合用地各一宗。

  商服用地成交面积占一半 全市平均楼面价环比上涨至1549元/㎡

  10月,全市成交8宗土地中,住宅和商服用地各占3宗,其中商服用地成交面积占比51%,包括浐灞世博大道和水安公路、城内东大街以北、解放路以东这3宗土地,其中东大街的商服地块面积2595㎡,楼面价达6460元/㎡,亩单价合计2795万元/亩,创今年西安市的单价地王。在商服用地高地价的带动下,本期全市土地成交楼面均价升至1549元/㎡,环比上涨72%,同比上涨38%。

  无流挂

  10月,西安土地市场在挂8宗经营性用地全部成交,无流挂。

  住宅用地成交3宗 楼面均价1366元/㎡

  10月,西安市住宅用地合计成交3宗,面积合计11.58万㎡,规划建筑面积39.03万㎡,成交地块分别分布于劳动路以东、大兴新区星火房地产公司以北以及浐灞月登阁路以南,除劳动路以东住宅地块楼面价较低,大兴新区金辉住宅地块和浐灞月登阁海亮住宅地块楼面价均在1400元/㎡以上,最终全市住宅用地楼面均价1366元/㎡,同环比均上涨。

  2、成交结构

  2.1 各用途

  商服用地面积占比超五成

  10月,西安市住宅用地和商服用地各成交3宗,其中商服用地面积14.71万㎡,占比51%,代表地块为浐灞世博大道华夏文化旅游综合体项目用地和水安公路以北,鹿鸣路以东129亩商服地块以及城内东大街以北、解放路以东近2600㎡的商服地块。住宅地块分布于城西劳动路、大兴新区和浐灞。商住和综合用地各成交一宗。

  2.2 各区域

  浐灞成交4宗 占一半

  10月,西安市成交8宗土地共分布于3个区域,浐灞、城西和城南,其中浐灞成交4宗,占比一半,其中商服用地2宗、住宅和综合用地各一宗;城西成交3宗土地,住宅2宗,商住用地1宗;城内成交1宗商服用地。

  2.3 各面积段

  5-10万㎡地块占比升22个百分点

  10月,全市成交8宗土地分布于4个面积区间,其中1万㎡以下和5-10万㎡各成交2宗,1-3万㎡和3-5万㎡各成交1宗。其中5-10万㎡占比38%,比上月提升22个百分点,代表地块是浐灞住宅和商服地块。

  三、土地市场后市预判

  浐灞雁鸣湖畔、曲江二期、经开北客站、城西大兴新区等地为供应成交主力区域

  10月,在全国调控大潮下,多个城市房地产开始退烧,房价走势开始趋稳。银监会于10月下旬发布通知,强调收紧房地产信贷,严禁银行理财资金违规进入房地产领域,从资金口提高地产公司融资成本。10月初,多部门联合发布《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》,提出2015-2020年全国新增建设用地总规模约3900万亩,满足进城落户人口发展用地需求,建立新型城镇化发展的建设用地供应制度。西安作为发展中的二线城市,未来城镇化的用地需求及供应潜力仍在。

  10月,西安房地产市场成交量显现大涨,价格有走高的趋势。反映到土地市场,浐灞雁鸣湖畔、曲江二期、经开北客站、城西大兴新区等地为供应成交主力区域,虽然本月供应成交量均显现下滑,但从当前西安市城镇化以及棚户区改造的速度来看,未来土地市场成交量预计稳中上扬。


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