2016年11月西安土地市场分析报告
来源:房屋管理服务网 作者:房产研究中心 2016-12-01 热度:3459
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[摘要] 2016年11月,全市土地供应量猛增至39宗,土地供应面积逾200万㎡,其中住宅用地供应14宗,高新、长安和城西为主力供应区;月内共成交土地15宗,其中住宅用地成交9宗,城西、曲江和经开为住宅用地热点成交区域,曲江·紫金城、万科城市之光、奥达·文景观园、长和·上尚郡、天朗大兴东路项目、中铁航天城项目等多项目获批土地。

  市场概况

  年底供应量猛增至39宗 城西、经开和曲江住宅用地成交突出

  11月,全市土地供应量猛增至39宗,土地供应面积逾200万㎡,其中住宅用地供应14宗,高新、长安和城西为主力供应区,高新二次创业区、沣东新城、常宁新城和郭杜教育板块为重点供应板块。

  月内共成交土地15宗,其中住宅用地成交9宗,城西、曲江和经开为住宅用地热点成交区域,曲江·紫金城、万科城市之光、奥达·文景观园、长和·上尚郡、天朗大兴东路项目、中铁航天城项目等多项目获批土地,沣东新城和高陵鹿苑大道附近成交商服地块,全市楼面均价1300元/㎡左右。

  一、供应情况

  1、供应走势

  月度供应39宗土地面积202万㎡

  临近年底,西安市土地供应量猛增,11月合计供应土地39宗,土地面积202.99万㎡,升至年内最高,供应面积环比上涨188.61%,同比上涨10.09%。其中工业和住宅用地分别供应15宗和14宗,面积占比41%和44%。高新、长安和城西为主力供应区。 

  2、供应结构

  2.1 各用途

  工业和住宅用地分别供应15宗和14宗

  11月,西安市分别供应工业和住宅用地15宗和14宗,均占比三成以上。工业用地主要位于高陵、阎良和高新;住宅用地主要位于高新、长安和城西。商服用地供应7宗,其中城西沣东新城和户县分别占3宗和2宗;综合和商住用地分别供应2宗和1宗。 

  2.2 各区域

  高新、长安和城西为主力供应区

  11月,全市供应39宗土地中,高新占10宗,占比26%,其中住宅、工业和综合用地分别供应5宗、4宗和1宗,住宅用地多位于丈八北路以西的经五路、经九路附近,工业用地位于经三十路及以西的位置。

  城西和长安各供应土地6宗,其中城西供应住宅和商服用地各3宗,均位于沣东新城征和五路以南;长安供应6宗土地中,住宅用地占4宗,常宁新城和郭杜教育板块各2宗。

  高陵、城东和阎良各供应土地4宗, 工业用地为主要供应用途。户县和浐灞各供应土地2宗,其中户县两宗土地均为商服用地,浐灞一宗商服地块位于浐灞大道以北、浐河西路以西,另一宗为工业用地。曲江公园南路以东、长鸣路以西供应一宗183亩的住宅用地,规划容积率2.8。  

  2.3 各面积段

  3-5万㎡占比36%

  11月,西安市供应39宗土地中,3-5万㎡占比最大,达36%,合计供应14宗,代表地块为阎良、高新工业用地和长安、高新住宅地块;其次为5-10万㎡和1-3万㎡,分别供应9宗和8宗。1万㎡以下和10万㎡以上各供应4宗,10万㎡以上代表地块为高陵、国际港务区工业地块以及公园南路住宅地块。  

  二、成交情况

  1、成交走势

  月度成交15宗 成交面积同环比均涨

  2016年11月,西安市共成交土地15宗,成交土地面积59.95万㎡,位于全年中上游水平,土地面积环比上涨107.66%,同比上涨76.41%。共成交土地规划建筑面积222.90万㎡。其中,住宅用地成交宗数占比六成,城西、曲江和经开为住宅用地热点成交区域;商服用地位于沣东新城和户县;经开凤城七路以北长和·上尚郡成交一宗商住用地。

  全市楼面均价1318元/㎡

  11月,全市土地成交总金额为29.37亿元,环比上涨2倍以上。土地平均成交楼面价1318元/㎡,环比略降。其中面积占比六成以上的住宅用地楼面价下降至1121元/㎡。

  成交9宗住宅用地中,共6宗楼面价高于1000元/㎡,最高为天朗地产所获大兴东路以南的住宅地块,楼面价2001元/㎡。三宗住宅用地楼面价低于1000元/㎡,其中高陵鹿苑大道住宅地块楼面价仅为278元/㎡,户县兆丰路和曲江·紫金城项目用地仅为500元/㎡左右。商服用地本期楼面均价2291元/㎡,环比上涨5%。  

  流挂1宗

  11月,西安市土地市场在挂16宗土地中,仅一宗流挂,为高陵区鹿苑大道以东、皇册村四组以西的商服地块,土地面积3.44万㎡,规划容积率1.59。

  住宅用地成交9宗 城西、曲江和经开各成交2宗

  11月,西安共成交住宅用地9宗,土地面积合计38.97万㎡,占比全市65%,成交土地规划建筑面积145.87万㎡。

  城西、曲江和经开各成交住宅用地2宗。城西住宅地块位于大兴新区,曲江两宗宅地均位于文化产业创意板块,一宗位于长鸣路、一宗位于创意大道,分别为曲江·紫金城和万科城市之光项目用地。经开两宗地为北客站奥达·文景观园项目用地,中铁置业摘航天基地雁塔南路与航创路十字西南角67亩住宅地块,户县和高陵各成交住宅用地一宗。 

  2、成交结构

  2.1 各用途

  住宅用地成交9宗 面积占比65%

  月内,住宅用地成交9宗,成交土地面积占比全市65%,城西、曲江、经开为住宅用地热点成交区域。曲江·紫金城和万科城市之光项目新获土地;天朗地产摘城西大兴东路以南30余亩住宅地块;经开北客站奥达地产摘地两宗;中铁置业获得航天城1宗住宅地块。商服用地位于城西沣东新城红光大道以南和高陵鹿苑大道。商住和综合用地分别成交2宗和1宗。

  2.2 各区域

  城西、经开、高陵和曲江为热点成交区域

  11月,西安市共成交土地15宗,城西、经开、高陵和曲江为热点成交区域,分别成交土地5宗、3宗、2宗和2宗。长安、户县和城南各成交土地1宗。城西、经开和曲江均以住宅用地成交为主,高陵、城西有商服用地成交。  

  2.3 各面积段

  1-3万㎡和5-10万㎡各成交5宗

  11月,全市成交15宗土地中,1-3万㎡和5-10万㎡各成交5宗,分别占比33%,1-3万㎡代表地块是大兴新区住宅地块和沣东新城商服地块,5-10万㎡代表地块是经开北客站和曲江创意大道住宅地块。3-5万㎡和1万㎡以下分别成交3宗和2宗。10万㎡以上无成交。 

  三、土地市场后市预判

  轨道交通完善 高新、浐灞、西咸、常宁等区域和临潼、高陵、户县等城市副中心为未来土地供应成交活跃区域

  11月,西安市城市建设成绩斐然:11月8日地铁3号线正式运营、月初地铁11号线咸阳段,1号线三期规划发布、地铁临潼线(九号线) 确定将于12月10日全面开建、11月中旬自强东路火车站北广场周边棚户区改造项目国有土地上的房屋征收正式启动、11月2日城东新福林带的正式动工。

  月内,西安市房地产市场秩序开展专项整治,严查无证售房等9种违规经营行为,监督维护房地产市场正常秩序。月底,中央发文确定70年住宅土地使用权到期后续期问题,住宅用地有望成为“一次取得永久使用“的无限期物权。

  当前,西安的高新、浐灞、西咸新区等开发区正在逐步扩围,临潼、高陵、户县等临近郊县已逐渐担任起城市副中心的职能。在轨道交通逐步完善、城市交通骨架和城市改造进一步拓展时,未来土地市场将在高新二次创业区、西咸沣东新城、浐灞、常宁新城、郭杜教育板块等片区和临潼、高陵、户县、阎良等城市副中心显现活跃的态势。


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