2016年12月西安土地市场分析报告
来源:房屋管理服务网 作者:房产研究中心 2017-01-03 热度:1710
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[摘要] 2016年年末,西安市土地市场好戏接连上演,首先是月中旬融创集团18.5亿豪夺陕建机厂地块,以楼面价7212元/㎡创今年西安市住宅用地单价地王,改观业界对西安土地市场的认知。一时间,对未来西安市地价、房价走势的猜测声四起。12月26日,蓝光地产首进西安,布局沣东新城,摘得天台路附近3宗住宅用地,面积合计334亩,总金额达10个亿;月底,海亮地产联姻宏府集团1.14亿摘得长安区郭杜大学城板块104.6亩住宅用地;此外,万科以6.07亿摘得公园南路以东、长鸣路以西182.6亩住宅用地,恒大健康集团7.7亿拿地长安常宁新城。

  市场概况

  西安土地市场掀成交热潮 融创胡家庙地块创2016年住宅单价地王

  2016年年末,西安市土地市场好戏接连上演,首先是月中旬融创集团18.5亿豪夺陕建机厂地块,以楼面价7212元/㎡创今年西安市住宅用地单价地王,改观业界对西安土地市场的认知。一时间,对未来西安市地价、房价走势的猜测声四起。12月26日,蓝光地产首进西安,布局沣东新城,摘得天台路附近3宗住宅用地,面积合计334亩,总金额达10个亿;月底,海亮地产联姻宏府集团1.14亿摘得长安区郭杜大学城板块104.6亩住宅用地;此外,万科以6.07亿摘得公园南路以东、长鸣路以西182.6亩住宅用地,恒大健康集团7.7亿拿地长安常宁新城。

  12月,西安市土地市场合计供应土地31宗,成交土地25宗,其中住宅用地供应成交占比均超六成,在多个住宅地块楼面价较高带动下,本期全市土地楼面均价超2000元/㎡。

  一、供应情况

  1、供应走势

  月度供应超30宗曲江二期住宅地块供应量突出

  12月,西安市土地供应量依旧维持高位,月度供应土地31宗,供应土地面积181.13万㎡,位于全年供应量第二位(最高为上月,203万㎡)。其中住宅用地供应20宗,曲江二期春临村附近的住宅地块供应量突出,合计供应7宗,将为天地源·曲江香都、保利曲江春天里、曲江·三迪枫丹和招商依云曲江等项目再添竞品。

  2、供应结构

  2.1 各用途

  住宅用地供应占比65%

  12月,西安市合计供应土地31宗,其中住宅、商服和工业用途分别供应20宗、6宗和5宗,分别占比65%、19%和16%。其中住宅用地主要分布于曲江二期文化产业创意板块唐华路附近、经开常青二路和开元路以及户县、临潼等区域。商服用地位于高陵、临潼、户县等区域。

  2.2 各区域

  曲江、经开、高陵、户县和临潼供应量均超3宗

  12月,全市土地供应以曲江、经开、高陵、户县和临潼居前列,分别供应7宗、5宗、4宗、3宗和3宗。

  曲江7宗土地均为住宅用地,均位于曲江二期文化产业创意板块春林路附近,土地面积合计72.46万㎡,建筑面积合计162.55万㎡;经开常青二路附近供应5宗住宅用地,面积达11.68万㎡;高陵供应工业用地3宗,商服用地1宗,其中商服用地位于鹿苑大道东侧,规划容积率不大于1.59;户县和临潼各供应住宅用地2宗、商服用地1宗,其中户县的住宅用地位于东新路和北极路,临潼商服地块位于秦汉大道以南。

  2.3 各面积段

  1-3万㎡和5-10万㎡各占三成左右

  12月,西安市供应31宗土地中,1-3万㎡和5-10万㎡分别供应9宗和8宗,占比29%和26%,1万㎡以下、3-5万㎡和10万㎡分别供应5宗、4宗和5宗。1-3万㎡供应代表是经开、长安、户县住宅地块,3-5万㎡供应代表是曲江、临潼住宅地块。10万㎡以上供应代表是曲江新区雁翔路以西3宗住宅地块和高陵2宗工业用地。

  二、成交情况

  1、成交走势

  月度成交建面360万㎡ 至年内最高

  2016年12月,全市土地成交建面升至年内最高,达360.47万㎡,共成交土地25宗,土地面积121.34万㎡,成交建筑面积环比上涨61.72%,同比上涨54.16%。月内,多个品牌房企强势获地,保利、四川蓝光、万科分别于高新、城西沣东和曲江获地,海亮与宏府集团联合体、恒大、万景均于长安获地;融创于12月15日获华清西路以南陕建机厂地块,竞得年度住宅单价地王。

  全市楼面均价2064元/㎡

  12月,全市土地成交总金额为74.39亿元,达年内最高,土地平均楼面价2064元/㎡,环比上涨56.61%,同比上涨26.37%。17宗住宅地块中合计12宗楼面价高于1千元,8宗价格高于1500元/㎡,保利高新经九路4宗住宅地块、恒大常宁新城地块、融创陕建机地块面积分别高达4000元/㎡、2126元/㎡和7212元/㎡。住宅楼面价的大幅走高拉升全市平均价格。

  流挂1宗

  12月,西安市在挂26宗经营性用地中,仅一宗流挂,为城东华清西路以南、金花北路以西的XC3-4-17-8商业用地,面积8200.62㎡(12.3亩),规划容积率不大于4.0,起始楼面价为2347元/㎡。

  住宅用地成交17宗 面积占比78%

  12月,西安市住宅用地共成交17宗,土地面积合计95.17万㎡,占比全市78%,代表地块为高新经九路保利地块、长安郭杜海亮与宏府联合体地块、蓝光地产沣东新城地块和万科公园南路以及融创华清西路地块。住宅用地成交总金额达65.65亿元,占比全市88%。

  2、成交结构

  2.1 各用途

  住宅用地成交建面占比78%

  12月,全市土地成交以住宅用地为主,25宗土地中,17宗为住宅用地,商服、商住和综合用地分别成交6宗、1宗和1宗。

  住宅用地面积合计95.17万㎡,占比全市78%,主要位于高新、长安和城西。商服用地主要位于城西、户县和浐灞,其中浐灞商服地块面积近4.5万㎡,规划容积率不大于2.2,位于浐灞大道以北、浐河西路以西,成交楼面价为1916元/㎡。户县商服用地一宗为亿丰时代商业综合体用地,一宗位于石井镇蔡家坡村。商住用地位于长安区子午大道以东、神禾二路以南,被恒大健康产业集团获得,预计未来将作健康、医养美容业使用。

  2.2 各区域

  主力分布于城西沣东新城、长安郭杜、常宁新城和高新

  12月,全市成交地块主力分布于城西沣东新城、长安郭杜、常宁新城和高新二次创业区板块,城西、长安和高新分别成交6宗、6宗和5宗,其次为户县,共成交3宗。周至、城南、浐灞、城东和曲江各成交1宗。

  2.3 各面积段

  3-5万㎡成交10宗 占比四成

  12月,全市土地成交集中于3-5万㎡和5-10万㎡,分别成交10宗和8宗,占比40%和32%。其中3-5万㎡代表地块为长安住宅地块和沣东新城商服地块;5-10万㎡成交代表是恒大健康常宁新城地块、蓝光地产沣东住宅地块和高新木塔A路以北住宅地块。1万㎡以下和1-3万㎡分别成交3宗。10万㎡以上成交1宗,为万科地产公园南路以东、长鸣路以西、北陆路以北住宅地块,面积达12.18万㎡(182.677亩)。

  三、土地市场后市预判

  2017年中央抑制房产泡沫、增加土地供应西安土地市场供应成交仍有上涨空间

  12月16日正式闭幕的中央经济工作会议提出:“房子是用来住的,不是用来炒的”,未来国家将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,建立市场调控长效机制,抑制房产泡沫。2017年中央的调控主基调为:抑制房地产市场泡沫、增加土地供应、落实人地挂钩等方面的部署。元旦前夕,西安市政府出台“楼十二条”,对本地及外地户籍家庭城六区范围内限制新购住房一套,并详查住房及拿地资金来源。

  当前,西安市整体市场处于稳步上涨阶段,楼市成交量连续四个月处于高位水平,库存量不断下调。与此同时,土地市场优质地块显现火热竞价,未来一级市场将更趋于市场化,地价的提升会带动整体片区价值认知的升高。

  2017年,西安市房地产市场将进入下一轮成长期,土地市场供应成交仍有上涨空间,然而价格涨幅会被控制在一定范围内。


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