2017年3季度西安土地市场运行分析报告
来源:西安阳光售房网 作者:房产研究中心 2017-11-30 热度:1635
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[摘要] 2017年3季度,西安市合计供应土地69宗,供应面积415万㎡,环比上涨10.86%,成交土地64宗,成交土地面积240万㎡,环比上涨41.66%。

  一、2017年3季度全国重点城市土地市场运行概况

  前三季度供需双涨 一线土地溢价率受制回落三四线城市市场继续升温

  根据中指研究院数据显示,2017年前三季度,全国300城市土地供需总量较去年同期均有增长,地价整体呈上涨态势,但涨幅有所收窄,出让金同比增加逾三成。上半年,一二线城市调控深化,需求外溢至周边三四线城市。三季度以来,一二线城市继续落实调控,平均溢价率同比均降,一线供应继续放量,三四线延续上半年升温态势。

  2017前三季度,全国300个城市共推出土地18835宗,推出土地面积75288万平方米,同比增加5%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)5842宗,推出土地面积26282万平方米,同比增加18%。

  从重点监测城市的土地成交情况来看,一线城市成交量同比涨幅各线城市领跑,出让金总额同比增逾四成;二线城市成交同比微降,出让金涨幅较去年同期明显收窄,平均溢价率同比下滑;受一二线城市需求外溢影响,热点城市周边三四线城市成为房企布局的新战场,土地市场供求升温,出让金及均价同比均有上涨。

  开发企业土地购置量价齐升

  国家统计局数据显示,2017年1-9月,全国房地产开发企业土地购置面积同比增涨12.2%,土地购置金额同比增长46.3%,增幅分别环比上涨2.1个和3.6个百分点。整体来看,土地购置量价同比增速自6月以来连续6个月上涨,主要是由于当前主要城市项目开盘销售火爆程度不减,加上房企拿地补仓需求强烈,土地市场竞争依旧激烈。

  二、2017年3季度土地市场动态

 

  三、2017年3季度西安土地市场总体运行概述

  供求价均上涨前三季度成交量已接近去年全年

  2017年上半年,西安市商品房量价飞涨,二季度调控政策频出,力度层层加码,挤压楼市投资需求,引导预期向稳,三季度来,调控再次收紧,“913”政策推升西安市的“限新购”升至真正意义上的限购, “925”物价局预售价格申报制度重锤落下,商品房市场步入了一段冷却期,价格趋稳,涨速变慢。

  然而如碧桂园凤凰城、万科翡翠国际、金地南湖艺境一类的热销盘,成交热度并未减弱,中南置地、红星置业、远洋等外阜房企加速布局西安,新城控股、蓝光、旭辉等新进企业拿地热情依然高涨,纷纷于西咸、临潼、经开等地摘地补仓;绿地1000亿元投资西咸西咸新区四个新城,恒大多产业布局西安,将于秦汉新城打造恒大童世界,三季度西安的土拍市场依然好戏连台,高陵、临潼、经开、曲江和浐灞为热点供应成交区。

  2017年3季度,全市合计供应土地69宗,供应面积415万㎡,环比上涨10.86%,其中住宅用地供应20宗,供应面积243万㎡,占比22%,工业和商服用地分别占比58%和16%;3季度共成交土地64宗,成交土地面积240万㎡,环比上涨41.66%,成交土地建面693万㎡,其中住宅用地成交建面450万㎡,高于商品住宅成交面积145万㎡;截至9月底,前三季度共成交土地177宗,与2016年总成交宗数(179宗)基本持平,前三季度土地成交面积为680万㎡,同比去年前三季度上涨一倍。

  2017年3季度,全市土地楼面均价2031元/㎡,比上季度上涨693元/㎡,环比涨幅达42.6%,其中住宅用地楼面价1987元/㎡,环比上涨60%,同比上涨70%。

  住宅用地价格上涨主要由于浐灞、沣东地块首次采用竞价、竞配的方式公开出让,引来十余家品牌房企的热烈争抢,市场火热程度强所未有,土地楼面价升至6千元以上。浐灞3宗熔断地块再挂出引来十余家名企竞价,沣东177地块竞价轮数超上百轮,土拍市场呈现出近十年来未出现过的盛景。

  土地开启拍卖模式

  自9月起,西安市城六区及部分郊县经营性用地采用拍卖方式出让,地块仅设起拍价,要求至少三家单位参与竞拍。

  2017年3季度,全市土地总出让金达141亿元,环比上涨81.85%,同比上涨119.45%,中海、新城控股临潼项目、恒大曹家庙项目、金辉丈八路项目、碧桂园浐灞项目、保亿太元路商业项目、华侨城东八里村城改项目、西部大道宜家项目、绿地集团御井路项目等土地出让金均超过1亿元。

  2、土地市场供应分析

  2.1、分用途土地供应占比

  住宅用地供应占比下跌

  2017年3季度,全市合计供应69宗土地,其中住宅、商服和商住用地分别供应20宗、21宗和2宗,占比29%、30%和3%,其中住宅用地主力位于高陵、经开、城西和临潼,商服用地主力位于临潼、曲江、城南和户县。工业用地供应23宗,占比33%。

  2.2、分区域土地供应对比

  高陵供地13宗 郊县土地供应热度高涨

  2017年3季度,土地市场整体供应以郊县为主。其中,高陵本期供应土地13宗,多位于高陵泾渭工业园及鹿苑大道附近,居全市榜首。

  其次为临潼、经开、浐灞、高新、曲江和周至,分别供应土地8宗、8宗、7宗、6宗、5宗和5宗,临潼地块多位于曲江临潼和临潼新区附近,经开地块位于北三环和明光路附近,浐灞地块集中位于浐灞生态区。

  城西、阎良、城东、城南和户县均供应3宗地。

  2.3、分面积段供应宗数分布

  1万㎡以下小面积地块供应达3成

  2017年季度,全市供应土地面积段集中于1万㎡以下的小面积段和1-3万㎡,分别供应20宗和16宗,占比29%和23%;3-5㎡和10万㎡以上分别供应14宗和10宗,占比20%和14%;5-10万㎡以上供应9宗。

  2.4、各类土地供应对比

  住宅土地供应下跌 其他用途供应基本持平

  2017年3季度,住宅用地供应20宗,占比29%,较上期减少13%;工业、商服用地供应占比分别为33%和30%,与上季度基本持平;商住用地和综合用地分别供应2宗和3宗。

  3、土地市场成交分析

  3.1、分用途土地成交占比

  各用途土地成交占比与上期持平

  2017年3季度,全市共成交土地64宗,其中住宅和商服用地分别成交34宗和24宗,占比53%和37%,其中商服用地下降1个百分点。住宅用地主要位于高陵、经开、浐灞和临潼;商服用地主要位于曲江、临潼和城南。

  3.2、分区域土地成交占比

  经开、高陵和浐灞为主力成交区

  2017年3季度,全市土地成交主力区域为经开、高陵和浐灞,分别成交11宗、10宗、和9宗,占比全市17%、16%和14%。其中经开成交11宗地中,北辰西板块成交土地9宗,其余2宗成交地块在北三环、明光路附近。

  高陵成交的10宗地,主要集中在泾渭工业区、鹿苑大道及上林路附近;其中永挺置业、西安盛和源房地产和尊诺房产在高陵的储地量超过百亩。

  浐灞成交9宗土地,2宗位于世园板块,4宗位于浐河板块,3宗位于北辰东板块。碧桂园、华侨城、北京暖山获地。

  3.3、分面积段成交宗数分布

  1万㎡以下及3-5㎡占比较多

  2017年3季度,西安市土地成交以1万㎡以下和3-5万㎡为主,分别成交17宗和16宗,占比27%和25%。其中1万㎡以下成交代表是浐灞·新都汇、陕西筑成置业制药厂项目、西安旭阳房地产周至北环路项目用地等; 3-5万㎡成交代表是利源国际、辰宇世纪城和恒大曹家庙项目住宅项目和曲江临潼芷阳五路商业项目、陕旅城北项目商服地块。

  四、土地市场后市预判

  供地支持租赁住房建设未来市场供应量充足 大西安都市城区竞争激烈

  当前,国家和地方均在加快发展住房租赁市场,以便构建租售并举的住房制度。北京、天津、深圳和上海多地已在土地供应端对租赁住房用地予以重点支持,公开出让租赁住房用地。这将是土拍市场的一大趋势,西安市也将在不久的未来加入阵列。

  西安市已于11月24日正式开启土地二级市场试点工作,未来建设用地使用权转让、出租、抵押将更加规范,更多的存量土地被盘活,实现土地市场的多渠道供应,保障住房建设用地。

  由西安市国土局11月最新公布的《2017年至2021年住宅用地供应计划》可以看出,未来四年西安市的年均住宅用地供应量为1.12万亩(750万㎡),高于2013-2017年的任何一年住宅用地实际成交量,由此可以判断西安市未来土地供应量充足,住宅市场发展空间大。高陵、临潼、西咸等大西安都市区土地市场竞争会愈演愈烈。

  四季度楼市各项目的销售冲刺阶段,然而受制于限购和限价政策影响,年底市场交易量大涨可能性不大,土地市场成交平稳,全年总成交量涨幅预计将达60%。

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关键词: 2017年 1季度 土地市场 分析  
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