11月西安商品住宅价格公开透明 土地供销依旧低位
来源:西安阳光售房网 作者:房产研究中心 2017-12-04 热度:2447
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[摘要] 11月,西安市商品房预售价格申报制度在如火如荼的执行当中,西安市物价局先后公布六批商品住房价格备案情况(第三批-第八批),商品住宅价格更趋于透明、价格企稳,政策调控效果显著。

  市场概况

  商品住宅价格公开透明  土地供销依旧低位

  11月,西安市商品房预售价格申报制度在如火如荼的执行当中,西安市物价局先后公布六批商品住房价格备案情况(第三批-第八批),商品住宅价格更趋于透明、价格企稳,政策调控效果显著。

  11月的西安土地市场供销继续处于低位,整月合计供应土地18宗,其中住宅用地占6宗,航天城供应5宗;成交延续上两月走低态势,共成交12宗土地,其中住宅用地8宗,经开、高陵和城南航天城各两宗。万科、旭辉经开凤城三路地块、陕西君威置业泾环南路和桑军路地块为住宅典型成交,三桥新街的汉唐新都汇、东大街的锦业国际城和电子正街的朱雀批发市场为商服用地典型成交。全市土地平均成交楼面价为1242元/㎡,其中经开大明宫片区住宅均价为2300元/㎡(500万元/亩)左右。

  一、供应情况

  供应下滑航天城领衔宅地供应

  在“房住不炒”、多渠道供应、多住体供给和租购并举长效机制加快建立的市场背景下,西安市物价局11月先后六次公开商品住房价格申报清单,房屋价格趋于透明,多个品牌房企核心地段精装盘价格企稳,市场去化依然火热。

  在市场调整的微妙时刻,9-11月,西安市土地供应总体供应走势整体下滑,三个月来月度供应量均为十余宗。11月全市合计供应土地18宗,与上月持平,供应土地面积93.34万㎡,供应土地建面224万㎡。

  11月,西安住宅、商服用地分别供应6宗和4宗。航天城领衔宅地供应,合计供应住宅用地5宗,供应地块位于航天西路、航拓路、北长安街和航天东路附近,其中2宗已于11月30日成交,其余3宗(北长安街与航天大道十字东南角、航拓路以南飞天路以北以及航天东路地块)将于12月26日现场竞价。供应商服用地位于高陵、航天城和经开。

  二、成交情况

  成交冷却3个月 经开、高陵和航天城宅地成交聚集

  2017年9-11月,在前期严厉的政策调控下,西安市土地供应节奏明显放缓,月均供应量在10宗左右,随之而来的是土地成交量下滑,相比6-8月月度20宗的成交量下滑幅度接近一半。

  11月,全市合计成交土地12宗,成交土地面积38.37万㎡,与上月基本持平,成交土地建面135万㎡。其中住宅用地成交8宗,经开、高陵和城南航天城为主力成交区域。其中万科、旭辉于经开在凤城三路附近摘地4.9万㎡(74亩)和3.1万㎡(46亩),为万科幸福里后期用地和旭辉荣华联合体未来储备用地。上月于尚林路取地的陕西君威置业本月在高陵发力,于泾渭新城泾环南路和桑军路摘得土地2宗,面积分别为176亩和75亩。

  商服用地以三桥新街的汉唐新都汇、东大街的锦业国际城和电子正街的朱雀批发市场为成交代表。

  大明宫片区土地楼面价2200-2500元/㎡(500万元/亩左右)

  11月,全市各板块土地成交楼面价差异较大。万科、旭辉经开大明宫片区住宅成交楼面价分别达2475元/㎡(462万元/亩)和2206元/㎡(515万元/亩),与周边中海·太华府3月项目用地成交单价(460万元/亩)和正荣府5月成交土地价格(483万元/亩)近似。君威置业高陵住宅用地楼面价为430-490元/㎡,亩单价约为90万元/亩;航天城力邦玫瑰街区用地和陕西建工集团英郡年华国际社区楼面价分别为1077元/㎡和2374元/㎡(含地上建筑物回购价款)。长安万景·荔知湾后期项目用地成交楼面价1224元/㎡(亩单价378万元/亩)。

  商服用地价格差异较大,双桥头城中村改造朱雀批发市场和汉唐新都汇土地亩单价分别为530万元/亩和409万元/亩,东大街陕西班博投资的锦业国际城成交土地面积仅有1189㎡(1.783亩),且因涉及后期政府回购地上建筑物,使得土地实际成交楼面价为7567元/㎡(亩单价2715万元/亩)。三鼎实业凤城六路地下空间使用权成交亩单价为115万元/亩。

  最终全市土地平均楼面价为1242元/㎡,与上月基本持平。

  无流拍、流挂

  11月,全市出让的12宗经营性用地均已成交,无流拍和流挂。

  10宗拍卖成交 2宗挂牌成交

  11月,全市成交12宗土地中,除经开凤城六路三鼎实业地下空间出让、城内锦业国际城2宗土地为挂牌出让外,其余10宗均为拍卖出让,包括高陵和长安的住宅地块。未来拍卖方式将成为西安土地出让的主流方式。

  住宅用地成交8宗 面积占比91%

  11月,西安市共成交住宅用地8宗,其中经开、高陵和航天城分别成交2宗,长安和临潼各成交1宗。成交住宅用地面积为34.94万㎡,占比全市91%,住宅建筑面积为119.53万㎡。全市住宅用地平均成交楼面价为1164元/㎡,其中经开大明宫片区万科和旭辉地块楼面价高于2300元/㎡,长安万景·荔知湾土地楼面价1224元/㎡,高陵宅地楼面价为473元/㎡,临潼阳阳地产的水务小区土地楼面价520元/㎡。

  三、土地市场后市预判

  土地向外围郊县聚集 拿地门槛升高外来房企可积极布局

  11月,西安市正式开启土地二级市场试点工作,促进土地要素流通,提高土地资源配置效率,未来建设用地供应渠道将会增多,一二级市场联动,土地二级市场交易活跃度将会提升。

  当前,西安市土地成交向航天城、浐灞世园、经开未央湖、沣东、沣西新城、临潼、高陵等三环以外区域和周边郊县聚集;土地成交附加条件增多,拿地隐性成本较多,拿地门槛升高,如本月航天城的英郡年华国际社区地块,竞得单位需向航天城管委会支付地上建筑物价款,城内东大街锦业国际城地块需由政府回购超过一半土地面积的地上建筑物。由此带来龙头企业的行业集中度越来越高,未来销售集中度会进一步提升。

  由11月14日西安市国土资源局最新公布的《西安市2017年至2021年住宅用地供应计划》可以看出,2018-2021年未来四年西安市住宅用地年均计划供应量为1.12万亩(750万㎡),超过过去五年间的供应峰值五成以上,未来市场住宅供应量充足,住宅用地供应将主要集中于长安、沣东、临潼、高陵、高新和港务区。

  基于当前西安土地市场特点和未来发展趋势,建议外来新入企业把握机会、积极拿地,可大胆布局周边新开发区及郊县。

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关键词: 2017年 11月 西安 土地市场 分析 
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