2018年1月份西安土地市场运行分析报告
年初项目取证速度趋稳 浐灞霸气推地1100亩 绿城、华润积极布局
来源:西安阳光售房网 作者:房产研究中心 2018-02-01 热度:4790
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  市场概况

  年初项目取证速度趋稳 浐灞霸气推地1100亩 绿城、华润积极布局

  2018年1月,在经历2017年年末楼市翘尾后,年初各项目取证速度趋稳,回归2017年正常水平。从本月开盘情况来看,整体市场开盘速度趋稳,整体去化约70%;包括两个纯新项目,城东的长乐嘉韵和高新的天地源·万熙天地;其中,天地源·万熙天地此次共推出485套房源,涵盖了1#、6#两栋楼,面积在93-128平之间,全部为三室户型,价格区间为13153-16153元/㎡;开盘当日更是3分钟即被“秒”光,当日劲销近8亿。

  1月,西安市土地供应量较上月保持高起趋稳态势,合计供应土地45宗。住宅用地集中供应24宗,未来可提供299万㎡的住宅房源,主要位于浐灞北辰东、浐灞世园、城南泛高新区域和长安大学城,其中浐灞延续了上个月的推地模式,本月霸气推出近千亩住宅用地,预计将于2018年2月上旬成交。

  1月,西安土地市场成交态势依旧良好,浐灞、和曲江为重点区域。其中,华润和绿城积极布局浐灞,与陆港集团联合拿地5宗土地(6个地块,共571亩),5宗地均为西安奥体中心项目配套用地。位于西安国际港务区广场南路和杏渭路附近,容积率均在2.0-2.5左右,楼面价达2000元/㎡左右,亩单价在270-340万元/亩。

  此外,华润置地在会展中心附近挂牌摘得1宗住宅用地,预计为华润悦府项目用地,土地面积98亩,亩单价1100万元/亩,成交楼面价为5893元/㎡。同时,曲文投摘得植物园2宗住宅用地,土地面积225亩,亩单597万元/亩,成交楼面价为3424元/㎡。

  本月,由华润置地会展地块和曲文投植物园地块住宅用地的楼面价带动,全市土地平均楼面价达2702元/㎡,环比微涨8.3%,同比上涨29.3%。

  一、供应情况

  供应趋稳浐灞延续上月供应 热度最高

  1月,在经历2017年年末土地供应暴涨的市场后,本月土地供应量趋稳。整体市场开盘去化速率变缓,同时也不乏一些去化火爆的楼盘。

  在2017年12月土地供应达到峰值,土地供应市场跳出低迷时期的市场态势后。1月全市合计供应土地45宗,环比上月下降39.4%,供应土地面积147.3万㎡,供应土地建面436.6万㎡。

  1月,西安住宅、商服、商住和综合用地分别供应24宗、17宗、2宗和2宗。浐灞领衔宅地供应,合计供应住宅用地13宗、1宗商住用地和1宗商服用地,供应地块位于欧亚大道、世博大道和北辰大道附近,均于2月上旬成交,此次大面积的集中推地,成交时势必引起各房企的厮杀。

  二、成交情况

  成交宗数与上月基本持平 面积环比下降11%

  2018年的第一个月,土地成交市场延续了2017年第四季度的冷却态势;本月成交宗数比上月多1宗,面积环比下降11%。为2018年的土地成交市场开了一个平稳的头。

  1月,全市合计成交土地13宗,成交土地面积69.0万㎡,环比下降10.9%,成交土地建面176.5万㎡。其中住宅用地成交11宗,港务区和曲江为主力成交区域。其中港务区供应的5宗地被华润和绿城瓜分,其中,华润置地共摘得3宗住宅用地,合计面积243.5亩;绿城集团共摘得2宗住宅用地,合计面积326.8亩;其中绿城摘得的两宗地明确规定该宗地用于全运村项目建设,需与西安奥体中心项目同步建成投用,竣工后先交付赛事组委会使用,待赛事结束后方可作为商业开发用途。

  曲江成交3宗住宅用地,其中华润置地在会展中心附近挂牌摘得1宗住宅用地,曲文投摘得植物园2宗住宅用地。

  会展板块土地挂牌底价成交 楼面价近6000元/㎡(1100万元/亩左右)

  1月,全市土地成交楼面价整体有所上涨。华润置地会展商务板块住宅成交楼面价近6000元/㎡。该宗地原为胸科医院用地,属于拆迁补偿改造,因此本次土地整理成本较高,评估价格高而导致出让起始价高。5893元/平米的楼面地价,这么高的挂牌起始价在西安历年的土地出让中实属罕见。

  商服用地本月仅成交1宗,由上海复地集团1.52亿元竞得大明宫25亩商业用地,楼面价为3231元/㎡,亩单价为602万元/亩;该宗地为建设“文旅蜂巢”项目宗地。

  最终全市土地平均楼面价为2702元/㎡,环比上涨8.3%。

  流拍、流挂2宗

  1月,全市出让的15宗经营性用地成交13宗,流拍、流挂2宗。在本月流拍的地中,其中港务区奥体中心地籍编号GW1-21-2、GW1-22-1宗地被高价熔断流拍。本次出让方式采取网上挂牌方式,最高叫价175880万元,超过最高限价93760万元,从而流拍;而另一宗高新地籍编号GX3-22-28、GX3-22-29宗地因技术原因中止拍卖出让。

  5宗拍卖成交 8宗挂牌成交

  1月,全市成交13宗土地中,浐灞和曲江的8宗住宅用地为挂牌出让,其余5宗为拍卖出让,包括3宗住宅地、1宗商服和1宗商住地块。

  住宅用地成交11宗 面积占比96%

  1月,西安市共成交住宅用地11宗,其中港务区和曲江分别成交5宗和3宗;城南、高陵和长安各成交 1宗。成交住宅用地面积为66.54万㎡,占比全市96.4%,住宅建筑面积为167.2万㎡。全市住宅用地平均成交楼面价为2703元/㎡,其中会展片区楼面价近6000元/㎡;曲文投植物园地块楼面价为3424元/㎡;浐灞奥体中心地块成交楼面价近2000元/㎡;融创南长安街壹号项目后期用地因涉及拆迁费用,成交楼面价达2127元/㎡。

 

  三、土地市场后市预判

  土地供给端深化调控 西安供应放量 整体市场趋稳

  本月,国土资源部表示,将研究制定权属不变,符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。政府将不再是居住用地唯一提供者。此举可以加大土地供给来源,缓解住房供应短缺的现状,一些城中村和城市周边村集体土地使用权放开将会有效激发租赁市场的发展,推进租购并举的住房制度落地,一些大型企业用地被盘活,形成更多元的房地产供给新格局,对平抑房价、稳定房地产市场,起到一定作用。

  2018年,随着西安市宽松的落户政策和招商引资的发展,西安未来新增人口数量可以预见,随之住房需求量增加; 根据西安2018-2020年土地供给计划,未来三年土地也将持续放量。随着西安产业、经济的发展,城市的扩容,西安市场放量或将成为必然趋势。

  但调控政策短期内不会放松,产业和经济的发展需要一个积蓄期,预计2018年整体市场将呈平稳性增长。

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关键词: 2018年 1月 西安 土地市场 分析  
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