2018年9月份西安土地市场运行分析报告
来源:西安阳光售房网 作者:房产研究中心 2018-10-10 热度:1741
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[摘要] 9月,西安市及西咸新区共成交经营性用地21宗,成交土地面积79.4万㎡,成交金额58亿,成交面积环比上月下跌41%;本月共供应经营性用地16宗,供应土地面积67.6万㎡。

   市场概况

  9月,西安市及西咸新区共成交经营性用地21宗,成交土地面积79.4万㎡,成交金额58亿,成交面积环比上月下跌41%;本月共供应经营性用地16宗,供应土地面积67.6万㎡。

  本月,西安市供应12宗经营性用地,共供应52.1万㎡,环比上月上涨209%,供应地块集中在浐灞及城西,同时阎良航空基地时隔6年后阎良首次挂出2宗住宅用地,将于10月18日拍卖出让,一时间引爆阎良市场,并吸引众多名企对于阎良板块价值的重估;成交方面,本月共成交5宗经营性用地,成交面积18.9万㎡,其中,保亿进驻大兴新区,金茂力战群雄以42%溢价率竞得未央湖地块。

  西咸新区本月供应土地均为商服用地,共供应4宗,集中在沣西新城;成交方面,本月共成交经营性用地16宗,成交面积60.5万㎡,主要为商服用地,地块集中在沣东新城板块、沣西新城板块及秦汉新城板块,保利集团及华侨城分别摘得沣东新城2宗地块。

  政策资讯

  9月13日,西安市政府办公厅发布《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》,要求严格落实“土地供给侧改革方案”提出的居住用地“双20%”优先保障原则,从住房供给侧结构性改革入手,调整土地供应结构,优化土地供应结构,采取多种形式建设,加大公租房、共有产权住房保障力度,加快建立共有产权住房制度,培养“租购并举”住房消费理念,形成共有产权、住房保障、人才安居与房地产市场精准调控相结合的新型住房制度。

  这一政策的出台,从宏观层面来讲,政策整体规划是为了解决中等以下收入住房困难家庭等无自主住房人群居住问题,有利于市场长效机制的建设发展;但从土地层面来讲,未来保障房用地将占到市场总住房供给量的40%,意味着用于居住、商服等土地供应将会减少,同时新出让土地商品住房项目,按照宗地住宅总建面的5%提升至15%配建租公租房(5%无偿移交政府,10%由政府按照成本价回购),土地成本升高,将给企业带来一定的负担,促使房企拿地主动性减弱。

  一、西安市土地市场

  1.1 供应情况

  本月,西安市供应12宗经营性用地,共供应52.1万㎡,其中8宗住宅用地、1宗商住及3宗商服用地,供应地块集中在浐灞及城西;近六年来,阎良首次推出两宗优质住宅用地,一宗为106亩,一宗为39亩,地块位于航空产业基地一期,区域内交通便利,基础设施配套齐全,教育设施完备,且地块自带公办幼儿园用地,目前,周边项目均价为5000元/㎡。大西安北跨渭河和富阎一体化的推进,航空产业基地作为西安万亿工业大走廊上的重要支撑,区域发展前景不言而喻。

  1.2 成交情况

  本月,共成交5宗经营性用地,其中3宗住宅及2宗商服用地,成交面积18.9万㎡,住宅用地成交14.2万㎡;城西核心板块成交2宗住宅及1宗商服用地。

  2018/9/21,保亿地产摘得大兴新区85亩地商住用地。该地块实际成交总价10.2亿元,其中包含6.9亿元补偿款,楼面价3743元/㎡。2018年5月9日,西安市未央区人民政府与保亿置业西安公司签署了“保亿·公元印”项目战略合作协议,从地理位置看,该宗地则为保亿·公元印项目储备用地,地块位于位于大兴东路与劳动北路向东100米,周边有老城根G-park、龙湖星悦荟、太奥广场、陕师大大兴新区小学、西安中学等丰盛配套,交通便利、湖水环绕。此次拍卖正所谓变相勾地。

  2018/9/28,金茂集团以6621元/㎡ 的最高楼面价摘得浐灞区未央湖板块商住用地,刷新区域楼面价新高度。该宗地于今年2月12日曾进行过拍卖,起始价36480万元,叫价17轮后达到73480万元,超过最高限价72960超万元终止拍卖。再次入市,吸引8家企业参与竞拍,本次拍卖不设最高限价,同时该宗地内需配套2000平方米幼儿园。该地块位于未央湖片区,地块共117亩。目前,区域内在售楼盘有华远辰悦、碧桂园凤凰城、龙记玖玺。

  本月,浐灞金融商务区板块流拍1宗商服用地,该地块需配建五星级酒店。

 

  二、西咸新区土地市场

  2.1 供应情况

  本月,西咸新区仅沣西新城有4宗商服用地供应,以拍卖方式出让,合计供应15.5万㎡。

  2.2 成交情况

  本月,西咸新区共成交经营性用地16宗,成交面积60.5万㎡,主要为商服用地,地块集中在沣东新城板块、沣西新城板块及秦汉新城板块。

  2018/9/4及2018/9/5,保利集团摘得沣东新城1宗商服及1宗商住用地,合计335.9亩。2017年保利集团与沣东新城签约,将投资约30亿元在沣东新城建设保利西北总部(大剧院)及保利电商港项目,此次303.5亩商住用地从拍卖条件则可看出非保利莫属,最终以17.4亿元摘得。1.57亿摘得的商服用地为保利沣东中央商务区超高层项目,该超高层与绿地501形成双子座。

  2018/9/4,华侨城摘得沣东新城2宗商服用地,共计132.6亩、总建面26.5万㎡。两宗地楼面价均在2110元/㎡左右,价格保持在相对稳定状态。此次竞得两宗建设用地位于沣东华侨城大型文化旅游综合项目一期东侧,属于西咸新区中央商务区核心板块,南北向复兴大道,东西向多条重要干道,未来交通门户价值显著。该地块未来将按照大西安新轴线和中央商务区的整体规划,建设集商务办公、地铁上盖商业、公寓等于一体的商业综合体项目。

  三、土地市场后市预判

  严格落实“住房供给侧改革方案”,着力打造“双20%”双限房,房企拿地趋谨慎

  随着大西安城市骨架的进一步拉大及各方面不断优化,辐射能力不断增强,周边区域土地市场热度升级,价值外溢明显。2018年以来品牌开发商在西安周边,包括沣东、秦汉、高陵、临潼、咸阳等地拿地日益增多,土地竞争激烈。本月,华侨城竞得沣东新城两宗建设用地,为沣东华侨城大型文化旅游综合项目全面突破落地再次奠定基础,保利也首次以拿地方式进驻该区域,随着他们的进驻,区域内文旅、商办、住宅等的逐步建设和配套完善,未来周边发展可期。

  本月,西安市政府办公厅发布了《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》,《方案》提出,严格落实居住用地“双20%”优先保障原则,调整土地供应结构,优化土地供应结构,后期将有不低于40%住宅用地将用于公租房和共有产权房建设,用于商品住房的土地供应量会缩减;与此同时,多主体供应体系将会抽拨部分商品住房目标群体,市场供给结构更加分层细化,在增加开发商建设成本的同时,对于未来项目选址落位、产品面积和价格定位及客群定位将会带来不小压力。

  近两个月来,市区连续三宗地块流拍,除了地块本身附加条件的原因,加之土地价格攀升,拿地成本的增加,房企在拿地方面谨慎程度凸显。同时,土地管理工作领导小组会议多次强调加大土地供给力度,加快土地供给侧结构性改革,但就目前来看,供应仍处于低位,预计2019年或将成为土地供应大年。在楼市调控不断深入的大背景下,土地市场正在走向理性。

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