众所周知，二手房的房龄往往和贷款额度、升值空间、居住成本、剩余土地使用年限等因素都有着密切的联系。然而，很多购房者在买二手房的时候却只关注位置、户型及价格等问题而忽略了二手房的房龄，从而导致后期出现很多问题。所以，小编认为我们在选购二手房时一定要弄清它的真实房龄来规避不必要的麻烦。

　　一、什么是房龄?

　　房龄与房屋使用年限不同。一般情况下，房龄是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。

　　二、房龄大对购房者有什么影响?

　　1、对办理贷款有影响。

　　目前银行对二手房贷款的房龄要求比较严格，一般情况下，超过20年的二手房基本不放贷。个别银行甚至要求房龄在15年以内的二手房才可贷款，而大部分银行贷款的门槛是房龄在20年以内，面积在60平方米以上。

　　2、房龄越久升值空间越窄。

　　一般情况下，房龄较长而又不肯出手的房源，所处的地段大都较好，且房屋周边配套设施比较成熟，不少人会认为升值潜力巨大。其实，随着房龄的增长，一些配套也落后于新房，因此房屋升值空间就会变得越窄，房屋价值也会随之出现贬值。

　　3、房龄久物业成本也会增加。

　　据介绍，房龄和房屋的有效使用年限有密切的关系。房龄增大意味着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，实际购房成本将增高。

　　4、房龄大的小区舒适度比较低

　　因为地处繁华区域，并且开发时间较久。一般来说，房龄高的老房子，居住的舒适度比较低，各方面都显得比较破旧。

　　三、如何判断房屋的真实房龄?

　　1、去建委或不动产登记中心查询房屋档案

　　想要了解二手房的真实房龄，去房管部门查询房屋档案是最稳妥的方式。购房者可以与房主协商持房本和身份证明等资料去现场查询，来确认二手房的房龄。

　　2、用房产证推断真实房龄

　　房产证虽然不能判断真实房龄，但也能够通过它来推测。对于第一次在二手房市场销售的房子来说，房龄通常比房产证登记时间要长两年左右。如果购房者知道房子已经被转手不止一次，则可以查看房屋建成时间，有些产权证上面会写明建成时间、有些则有测绘说明，这些都是判断房龄的有效参考。

　　3、找中介公司查询房龄

　　在二手房交易网上挂牌后，可输入产权证号查询相关信息。但一般只有拥有挂牌权的中介公司才能查询。因此，要找正规的中介公司，减少购房者在买房时遇到的风险。

　　4、从房屋使用状况判断房龄

　　房屋使用状况也能透露我们房屋的建筑年代。对外出售的二手房经过长时间居住，墙面很容易看出痕迹。如果很新，则有可能为了卖房而重新粉刷的。

　　5、从房屋户型结构上判断房龄

　　据了解，上世纪80年代的房屋，比较明显的特征是厅小。上世纪90年代的房屋，在户型设计上开始出现“厅”的概念，讲究“大客厅”格局。

　　6、通过外立面来推测房龄

　　一般情况下，可以通过外墙使用材料推测房龄。红砖外墙，外观没有粉饰的住宅楼，多为上世纪80年代至90年代初期的建筑；水泥外粉墙面的住宅楼，大多是90年代初、中期的建筑；墙面涂了外墙漆的住宅楼和外贴墙面砖的住宅，应该是90年代中后期以后的建筑。另外，看到新近粉饰的墙面，可从周围居民或房管部门那里进行确认。

　　7、楼层高度来判断房龄

　　据了解，楼层数在2到3层多为上世纪50到60年代左右的建筑；楼层在8层但是没有电梯的住宅楼约为90年代中期的建筑；10层以上小高层并配有高层电梯的住宅，约为2000年左右的建筑。

　　8、房屋物件来判断房龄

　　判断二手房房龄还可以通过一些难以更换的物件来判断房龄。下水管道、地板或地砖的磨损程度、卫生间地漏、马桶等这些很少更换的物件也能判断出房屋的真实房龄。

　　9、建筑风格判断真实房龄

　　如果你对建筑风格的年代变化有足够了解，也可以通过装修风格来判断建筑年代。

　　10、问询小区其他业主、物业

　　如果你对业主提供的真实房龄有所怀疑，也可以咨询小区其他业主、物业工作人员，一般情况下他们向购房者提供房屋的真实房龄是很准确的。

　　温馨提示：当然为了规避因为房龄而产生的贷款问题，购房者买房时也应该在购房合同中写明相关的风险条款，维权也有保障。