商业地产遇“寒冬” 多地出台“商改住”新政去库存
来源:经济参考报 作者:佚名 2016-09-01 热度:2389
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[摘要]去库存是当前房地产市场调控的主要任务,由于实体商业不景气,商业地产等非住宅去库存形势比住宅更为严峻。记者采访了解到,不少二三线城市商业、办公用房可售周期已达50个月左右,对此,福建、四川、昆明等地出台“商改住”政策。

  去库存是当前房地产市场调控的主要任务,由于实体商业不景气,商业地产等非住宅去库存形势比住宅更为严峻。记者采访了解到,不少二三线城市商业、办公用房可售周期已达50个月左右,对此,福建、四川、昆明等地出台“商改住”政策。有关专家和业内人士建议,各地可通过供地、规划控制增量,支持待开发用地、已建商业用房使用性质变更等多种办法,推进商业地产去库存。

  商业地产“入冬”

  去年以来,我国百货业态出现集中关店潮,百盛、天虹、王府井、万达等知名百货公司关闭部分门店。同时,另一零售主力业态——“大卖场”也陷入业绩下滑困境,大润发超市首次停止了增长,永辉超市业绩也出现了小幅下滑,其他一些卖场因为业绩不佳,纷纷放慢甚至暂停了开店计划。

  根据中华全国商业信息中心数据,2016年上半年全国50家重点大型零售企业零售额同比累计下降3.1%,相比上年同期回落了4.2个百分点。

  实体商业不景气,使商业地产陷入“寒冬”。记者驱车沿成都城南的天府大道、益州大道行驶,不时可以看到处于停工状态的商业楼盘。据统计,四川商业地产等非住宅库存尤为突出,不少二三线城市商业、办公用房可售周期已达50个月左右,成都市中心商业地产可售周期时间则更长。

  业界反映,现在各地去库存主要关注住宅,商业地产还未引起足够重视,但实际上商业地产去库存形势更加严峻。“商业地产去库存的压力比住宅地产还要大。”商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平说。

  中国指数研究院常务副院长黄瑜分析,目前成都、沈阳、重庆、天津等二线城市的写字楼空置率均超过30%,明显高于其他城市;部分城市的短期商办库存已经超过住宅,如2016年5月成都的商办可售面积为1007万平方米,而同期住宅库存仅为749万平方米。

  国家统计局数据显示,截至7月末,全国商品房待售面积71382万平方米。与6月末相比,住宅待售面积减少415万平方米,但同时,办公楼待售面积增加26万平方米,商业营业用房待售面积增加196万平方米。业界人士认为,商业地产去库存形势比住宅更加严峻。

  今年上半年,继福建、昆明之后,商业库存较高的四川省也推出“商改住”新政策。按照四川的新政,已全部缴清土地出让金的待开发商业用地,可根据土地使用权人申请,在符合规划和有关规定条件下,经审批转型为商品住宅用地,重新核定出让价款;已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下,经法定程序批准并向社会公示无异议后,可改变建筑使用功能,用于教育培训、幼儿园、康养、文化、旅游等经营性、公益性用途。

  该政策正在逐步实施落实。近日,成都市高新规划建设局发布的一则《成都高新区南部副中心科技创业中心片区控规(第8.1版)、石墙片区控规(第4.2版),锦江区裕民片区控规划、包江桥片区控规划(第3版)、潘家沟片区控规划(第1版)控规更新方案公告》的图纸文件引发业内密切关注。规划中涉及金融城三期土地全方位调整规划,引人瞩目的是,调整范围内大量商业性质土地变更为住宅用地。

  “商改住”有助开发商谋求“出路”

  王永平说,目前,商业地产行业呈现整体性困难,问题既来自行业内部,如商业规划失控、地产商业项目供应量过大等,也有电商冲击、经济下行等外部因素。因此,商业地产去库存效果,直接关系到市场是否能健康发展。

  “开发商最大的压力来自于投资后大量物业的库存。”阳光100集团常务副总裁范小冲说,因为开发商本身的资金成本很大,如果租金不能超过资金利息、物业不能很快变现,开发商压力还是很大的。

  在这些压力下,商业地产开发商开始纷纷谋求“出路”。北辰实业股份有限公司总经理曾劲说,北辰一直以北京为中心在发展,但近年来,也进入了武汉、杭州、南京、苏州、长沙等全国多个城市,开发了20多个项目,其中不乏大体量的商业地产项目。“按眼下形势,我们不排除出售或出租一部分商业资产,以盘活商业资产。”

  以“酒店+地产”模式经营为特色的成都明宇实业董事长张建明表示:“面对当前的市场形势,需要有新的商业业态来填充,商业地产项目一定要创新才有出路。”

  四川的新政受到业界欢迎。成都一位开发商说,政府出台这个“商改住”政策犹如“雪中送炭”,通过“商改住”政策,给部分开发商提供了一个合法“转舵”的机会。

  “四川新政出台后,一些符合条件的商业用地开发商会尽快进行‘商改住’的变更。”长期研究土地和住房市场的西南财经大学经济学院副教授刘璐认为,由于住宅本身供应量巨大,这些商业项目“变性”后,不会对原有住宅市场形成大冲击,但是商业用地一般位置较好,在转变为住宅用地之后,会建设一些较受市场追捧的高性价比住宅产品。

  业内人士认为,“商改住”有望加速商业地产去库存。成都业内人士分析说,首先,有助于缓解商业地产积压,有利于盘活城市资源。其次,商业项目改成住宅产品后,产权有望从原来的40年变成70年,这可以增强开发商和投资者的信心。第三,成都等地多年来推行高容积率指标,尤其是商业用地,这次“商改住”政策,或许是政府进行产业深度改革的机会。

  去库存宜分类施策“有保有压”

  住建部住房专家委员会副主任、中国商业地产联盟理事长顾云昌说,当前去库存呈现“三大”特征:库存大、分化大、难度大。政府的责任是真正管控好土地的供应量,不要什么地段好什么地段就卖商业地产,不要“这个地方一定要搞写字楼、这个地方一定要搞购物中心”,而是要根据市场需求,该扩大的扩大,该减少的减少,有保有压。

  对于商业地产去库存,相关专家和业内人士建议:

  一是优化供应结构,通过供地、规划等途径控制增量。按照“一市一策”“一县一策”的原则,因地制宜制定商业地产去库存措施。对于库存量大的三四线城市,要暂停商业用地出让。而在供需紧张的一二线城市,适当加大土地供应,防止价格上涨过快。

  二是参考福建、四川、昆明等地做法,支持待开发用地、已建商业用房使用性质变更。刘璐表示,一般来说,商业用地价格要低于住宅用地价,如果改变土地用途,土地出让金的补缴标准是什么?是按照起拍价还是按照周围其他地块的参考价?这在“商改住”政策中要细化落实。

  三是降低房企资金压力。业界盼望减免非住宅房产税,取消企业所得税及土地增值税预征,降低“营改增”增值税税率,明确利用地下基础设施形成的有产权可售车库、无产权可售车库均能作为公共配套设施在企业所得税前扣除等。

[责任编辑 zhanglingjia]

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关键词: 商业地产  去库存  商改住  

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