丁力业:印力与商业地产的好机会
来源:观点地产 作者:佚名 2016-09-02 热度:2347
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[摘要]近期万科收购印力集团的新闻引起刷屏效应,尽管身处舆论中心,丁力业在近期接受访问时仍展示了一贯的平和,并表达了对商业地产生意的乐观。

  近期万科收购印力集团的新闻引起刷屏效应,尽管身处舆论中心,丁力业在近期接受访问时仍展示了一贯的平和,并表达了对商业地产生意的乐观。

  “印力是专业做商业地产的,当下对于商业地产而言是一个非常好的机会。”8月上旬,在2016博鳌房地产论坛直播间,印力集团董事长、首席执行官丁力业如是对在场媒体描述行业前景。

  在丁力业看来,上半年房地产行业风云突变,市场明显出现了两极分化现象,引发开发商加大对一二线住宅物业的布局。

  他不忘打趣称:“以前住宅行情不好时,很多开发商都想转型做商业。现在住宅好做,他们都不想碰商业了,这对印力是个机会。”

  商业美好年代

  对于上半年的宏观经济形势,丁力业概括了两个特点:消费增长,利率下滑。而且这种迹象从两年前就出现了,特别是今年,商业地产真的遇到了相对较好的发展形势。

  丁力业介绍称,首先在消费方面,得益于居民收入提升,国内消费尤其是来自中产阶级的消费开始强劲增长,对于实体零售业带来了相对有利的发展环境。

  据统计局公布,2016年上半年全国居民人均可支配收入1.19万元,扣除价格因素,实际增长6.5%,接近上半年6.7%的经济增速;而7月份,社会消费品零售总额同比名义增长10.2%,扣除价格因素后,实际增长9.8%。

  随后,他将话题引至目前国内的利率水平,直言目前的利率出现一定程度下滑,导致企业融资成本持续下降,市场保持合理充裕的流动性。实际上,此前经济学者已指出,尽管中国尚未进入名义负利率阶段,但实际利率自2015年11月就已经降至0以下。

  受益于对市场环境变化的敏锐嗅觉,作为专注于做购物中心的商业地产运营商,印力也迎来业绩上的丰收时刻。观点地产新媒体了解到,截至2015年底,印力持有管理项目达34个,且自营商场全年销售额同比增长16%。

  好风凭借力,进入2016年的印力加快了布局节奏,先是3月份完成西安怡丰城股权交易,6月上旬正式从资管公司凯雷手中回购苏州印象城、杭州古墩印象城购物中心项目股份,并于7月宣布与绿城缔结战略合作关系。

  印力旗下物业绝大多数均地处一二线或省会城市,成本价不足1万元/平方米,资产价格被外界解读为有明显的价值优势。

  对于印力的发展模式,丁力业解读称,公司对于投入、风险及回报等因素都进行综合考虑,并不会一味追求轻资产型输出,或者埋头靠公司投入运营项目,“两条腿走路是很好的办法。印力不会忘了自行开发经营,同时也给第三方进行服务输出。”

  不过他也强调,国内城市分化的情况下,印力甄选商业项目时肯定会更为谨慎。公司内部有专业的评估体系,若评估某些城市存在饱和的问题,就不会考虑落地项目。

  金融最好载体

  商业地产对于现金流有着高度依赖,近年来国内创新金融工具的涌现,开始加剧运营商对“轻资产”的渴求。丁力业也对观点地产新媒体表示,商业地产具备金融属性,它甚至是金融产品最好的载体。

  从西方发展史看,美国被视为房地产金融市场最发达的国家,金融创新工具为不同时期的发展起到了重要的支撑作用。与美国相比,中国房地产市场处于发展中阶段,但一批企业已纷纷启动轻资产探索。

  其中,印力是资本运作的代表之一。据丁力业介绍,印力曾探讨过引入金融机构的多种办法,包括传统的信托、股权合作、私募基金等,公司和包括凯德、西蒙、黑石等机构也有良好的合作历史及背景。

  他进而指出,在资本化运作中,回报率是金融机构首要考虑的问题,这倒逼运营商在经营层面作出优化、提升。

  据其透露,印力建立了一套严格的投资模型,主要通过现金流量法来评估商业地产的投入、产出、回报、风险等因素,并满足国际资本的要求。数据显示,过去六年,该公司利润复合年增长率达34%。

  尽管资本运作已取得一定成效,但在丁力业看来,与现有的ABS、信托等金融工具相比,REITs对商业地产的帮助或许是最大的。

  他表示,自2009年中国政府对外宣布试点不动产证券化,公司便对相关政策保持密切关注。“因为REITs之所以在美国、新加坡、香港等地获得成功,是得益于政府给不动产证券化提供税负优惠。如果中国在这方面下决心推进,相信对商业地产是正能量的。”

  “如果没有REITs,中国很多发展商得一直持有(商业地产),很难做大做强。”丁力业直言,在国内开发运营一个项目需投入几十亿,每年回报率达到6%-8%已属领先水平。但即便按回报率8%计算,项目盈利或许也得等上12年。

[责任编辑 hushanshan]

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关键词: 印力  商业  房地产  

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