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单价相差一千,一路之隔,相邻的两个项目到底该怎么选?
来源:西安阳光售房网 作者:文雨 发布时间:2020-05-31 08:29 热度:1836 A+ A-
摘要: 近几个月,西安楼市几宗高价地的出现,不仅刺激了很多人的买房神经,还再次带火了软件新城。而软件新城北部的鱼化工业园板块,也跟着火了起来。

   近几个月,西安楼市几宗高价地的出现,不仅刺激了很多人的买房神经,还再次带火了软件新城。而软件新城北部的鱼化工业园板块,也跟着火了起来。

  区域内目前仅有的在售的两个住宅项目,紫薇西棠和卓越坊,为了吸引客户,喊出了“无论他们家卖多少钱,我们就是要比他们便宜1000元/平”的豪言壮语。

  鱼化工业园板块:

  现状混乱,发展落后

  鱼化工业园板块地处西三环外软件新城北部,越过科技西路延伸段,即可无缝对接软件新城。不过,这个地方并不属于高新,而属于雁塔。

  官方信息显示,鱼化工业园板块范围从西三环以西、绕城高速以东,科技西路以北、昆明路以南,总用地面积5.37平方公里。板块东临高新核心区、西临沣东新城,位置优越。

  按规划,鱼化工业园以“一心、两轴、三区”进行空间布局,重点发展总部聚集区、新兴产业区和生活配套区三大功能核心区。

  以富源三路与鱼跃路为核心,构建集办公、教育、医疗和商业为一体的发展中心。

  富源三路南北为商业发展轴,将打造具有特色的高端商业文化中心街区;鱼跃路东西为工业发展轴,将打造工业大道。

  去年年底,在人民网地方领导留言板上,有网友针对鱼化工业园区的规划问题提问,雁塔区相关部门回复表示,园区为了适应城市发展、产业发展,目前已初步形成了以新一代信息技术、高端制造业、生物医药、新材料等4大产业集群。

  目前,园区入驻企业已超过300多家,绿地集团、深圳卓越集团、西安斯瑞先进铜合金科技有限公司、西安慧康企业运营管理集团等知名企业已在园区投资或设立机构。

  同时,根据征地计划,后期园区会迁出现有工厂,形成居住、商业、医疗、教育等服务等配套设施齐全的园区布局。

  据悉,鱼化工业园区创建于2003年,2009年园区管委会挂牌成立。虽说园区已历经十余年的发展,但目前现状仍混乱落后。

  道路建设缓慢,园区内棚户区、各种工厂、建材市场、驾校、混凝土厂、二手车交易市场、汽车维修厂等,和西三环内形成鲜明对比。

  园区范围内,还有多个城中村。

  按照西安“2020年以前完成绕城高速公路以内城中村和村庄清零”的计划,园区内闵旗寨村、姚家村、二府庄都在拆迁范围内。但截至到今年四月,这些村子仍在办理城改手续、进行审批,还未启动拆迁。

  虽说园区鱼跃路两侧及科技西路沿线等处共规划有幼儿园6所、小学4所、中学1所。但目前这些学校还没有落实。此外,区域内商业配套也几乎为零。

  从园区目前的发展现状来看,虽然地段极佳,但掩饰不了其发展缓慢、产业落后、管理不善的事实。

  园区内一路之隔

  两竞品项目同时推盘

  园区内的房地产开发其实起步并不晚。

  早在2012年,绿地就在园区东部,西三环以西、鱼跃路两侧开发了绿地国际花都。

  后来区域内新开发楼盘多沿昆明路以南沿线分布。而越过大寨路,园区的房地产开发几乎停滞,再无楼盘出现。

  2013年,卓越集团通过西安市雁塔区招商引资项目进驻西安市场,与西安市雁塔区鱼化工业园管委正式签订《招商项目合作合同》,合同明确了土地价格和规划容积率(土地价格不高于350万元/亩,规划容积率不低于3.5)。

  然而,因项目地块迟迟不能确权等原因,卓越项目迟迟不能入市。直到2019年8月20日,卓越集团通过土拍,摘得园区内大寨西路以南、富源二路以西两宗地,成交总价99000万元,折合土地单价671万元/亩,楼面价3305元/平。亩单价已经涨了一倍。

  2017年,鱼跃路紫薇西棠入市。彼时,该项目是西安楼市一个颇神秘的项目,很少宣传,总是悄悄开盘。但因为当时西安房价已经开始上涨,成交量大,市场供不应求,该项目销售非常好。

  这两年,随着高新核心区在售项目大幅减少,核心区房价达到2万左右,新建楼盘也远离核心区。而临近高新核心区的鱼化工业园区,被纳入泛高新板块,吸引了不少想在高新买房的客户。

  今年四月份,紫薇西棠二期和卓越坊几乎同时入市。两家项目都位于富源二路以西。卓越坊在鱼跃路以北,其西边紧邻为紫薇西棠一期,紫薇西棠二期在鱼跃路以南,和卓越坊一路之隔。

  作为竞品项目,紫薇西棠在四月份开盘前就对外喊出“无论卓越坊卖多少钱,自家都要便宜一千块”。

  配套共享

  主要差异还是产品和价格

  两家项目因紧邻,外部配套共享,所以主要差异还是在产品和价格上。

  外部配套:

  商业:昆明路新城吾悦广场(两公里)、鱼化寨地铁商业街(三公里)、苏宁广场(五公里)。

  学校:根据《西安市雁塔区2019年义务段学校学区划分》,园区内岳旗寨、闵旗寨、姚家村、绿地国际花都小区、紫薇西棠学区划分在双旗寨小学。

  在园区南、软件新城天谷一路有高新第十八小学、天谷二路有高新第十九小学,但这些学校都属于高新区,未来能不能上还是未知数。

  地铁:园区西侧,西三环内科技路上,有已开通的地铁三号线鱼化寨站。园区南侧的科技路上,有三号线延伸线,但目前三号线二期还未开建。两项目去鱼化寨地铁口约三公里。

  园区北侧的昆明路上,设有五号线阿房宫站,预计将于今年年底开通试运营。两家项目距阿房宫站地铁口都近两公里。

  项目基本信息:

  紫薇西棠

  紫薇西棠二期因和一期隔一条鱼跃路,几乎可以看做一个独立的小区。二期整体占地56亩,容积3.6,六栋楼,纯高层小区,全部为精装交付。

  首次开盘推出的是3-5号楼,户型包括105平、115平、122平、131平,全为三室产品,2T4设计。备案均价16009元/平,但实际成交均价在14500元/平。优惠力度很大。

  卓越坊

  卓越坊在鱼跃路北、紫薇西棠一期东侧。项目占地148亩,产品高低配,共9栋高层和5栋洋房,容积率2.8,全部精装交付。高层两梯四户、洋房一梯两户。

  高层产品面积97、128平,全为三室,洋房面积141平四室,备案均价17917元/平。洋房为10+1的洋房,严格来说算是小高层。

  项目东侧及南侧一路之隔还有两块教育用地(公示),规划有两所小学和一所中学。

  同时,项目自带13亩商业用地,规划9000平商业综合体,可最大化满足业主日常生活需求。

  项目首次开盘,高层17200元/㎡、洋房19900元/㎡。而实际成交也给出了很大的优惠。高层和洋房,实际成交价都较公示价至少便宜1000元/平。

  项目自身差异:

  社区配套:

  两家项目自身配套来看,都配建有幼儿园。

  卓越坊配套有商业用地,可满足两家社区业主日常生活所需。

  产品:

  紫薇西棠二期是纯高层小区,容积率高;

  卓越坊为高层+洋房,容积率相对低些,后期的居住舒适度高。

  装修:

  在楼盘装修品质上来说,纯新盘卓越坊更为优秀。卓越坊高层产品,也配有中央空调、除霾系统。

  具体装修用材、品质,购房者可实地感受对比。

  户型:

  紫薇西棠的户型好于卓越坊。

  紫薇西棠即使是户型最小的105平三室,也做到了三室朝南,南向次卧和客厅阳台连通,采光足、空间大。

  而131平的三室,南北双阳台。

  122平的三室户型,除了和105平三室一样设计的超大阳台外,北向餐厅还有一个大落地窗。

  价格:

  高层产品来看,卓越坊价格比紫薇西棠高。成交均价高约1500元/平。当然,这也决定了卓越坊精装品质高于紫薇西棠,至于能“精”多少,那就要看开发商了。

  小编有话说:

  紫薇西棠的户型确实优秀能打,但产品也确实很刚需。

  卓越坊虽然价格高,但整体品质明显优于紫薇西棠。

  紫薇西棠一期部分已经交房,社区园林、房屋品质是有参考的,而且紫薇在西安的口碑也可以。

  卓越集团新入西安,开发商以商业地产闻名,素有“北万达南卓越”之称。所以后期的物业管理上,可不必操心。但目前卓越在西安并无住宅项目交付,无参考对象。

  目前,区域内居住环境不理想,配套缺乏,但随着在售项目的增多,后期的区域改造应该会提速。区域房价,也明显低于高新核心区和软件新城,资金能力有限的购房者,鱼化工业园区是个不错的考虑。

[责任编辑 liuxuefeng]

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