房屋存在质量问题业主能否拒交物业费


购买的新房往往会存在各种各样的质量问题。当房屋出现质量问题时,业主能否以此为由拒交物业费?房屋质量问题到底谁来管?

2007年,某物业公司与蒋某签订了小区前期物业管理服务协议,约定由该物业公司对小区实行物业管理服务,按建筑面积向业主收取物业服务费。蒋某在交纳2007年11月1日至2008年10月31日期间的物业管理费后,未按约定交纳2008年11月1日至2010年4月30日期间的物业管理费用,共计2487.24元,物业公司多次向蒋某催交物业费无果,就起诉到法院,要求蒋某交纳物业费。

  蒋某在法庭上辩称,其房屋内部墙体存在裂缝,开发商预埋的管道也存在渗水情况,开发商交付的房屋存在质量问题,要求物业公司协商解决上述问题,但物业公司并没有解决。只要物业公司协调解决上述房屋质量问题,他立即支付物业管理费。

从各主体之间的法律关系上分析,物业服务与房屋买卖是两个不同的法律关系。在物业服务法律关系中,业主有义务向物业服务企业支付物业费,从物业费支付的角度来看,业主是债务人,物业服务企业是债权人。而在房屋买卖法律关系中,由于业主的房屋质量出现问题大多是前期施工建筑等方面的原因引起的,基于房屋买卖法律关系,开发商负有承担维修、支付赔偿等义务。

  在这个法律关系中,业主是债权人,开发商是债务人。所以,从法律上讲物业服务企业与开发商是两个相对独立的主体,互相之间不应为对方承担民事责任。即业主不能要求物业服务企业为开发商前期的房屋建设质量等问题承担责任,因此业主因为房屋质量差而拒绝物业费的主张在法律上是很难成立的,而应该按照约定向物业服务企业缴纳物业费。

物业公司依合同履行物业服务后,作为业主的蒋某应当依合同履行支付物业服务费的义务。

  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予以支持。

   关于蒋某要求物业公司解决房屋内部墙体裂缝、开发商预埋的管道渗水问题的主张,是业主与开发商之间的关系,只要房屋还在保修期内,就应由开发商负责修复房屋质量问题,关于房屋质量问题维修的主张与物业服务纠纷系属不同的法律关系,如蒋某确有证据证明系开发商交付的房屋存在质量问题,可另行主张权利。

商品房也有保修期。法律规定,住宅保修期从开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。交付使用的房屋存在一般质量问题的,在保修期内,出卖人应当承担修复义务,并对造成的损失承担赔偿责任。

   购房者在收房时注意开发商出具的《住宅质量保证书》中有关房屋质量保修约定、保修期及保修范围。业主在收房时,首先应看合同,合同内容是验房的重要依据。什么条件收房应该在合同中有体现,违约如何处理也应该在合同中有体现。

 

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