一、宏观政策

  1.1全国政策环境

  (一)上半年政策频出稳房价，下半年深度调整，促进房地产业健康发展和良性循环

  进入2021年， 全国房地产市场整体延续去年底的运行态势，商品房销售规模大幅增加，重点城市市场热度不减，中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期，中央调控逻辑进一步向供给端侧重，房地产金融监管持续强化，地方加快建立房地联动机制、针对二手房市场调控的力度亦在不断加强，部分城市调控效果已现。下半年，特别是7.22会议后，中央各部委积极表态稳市场，热点城市政策亦持续完善“打补丁”，叠加信贷环境收紧，购房者置业节奏放缓，市场预期转变，叠加部分房企出现债务违约风险，全国房地产市场迅速降温。新房、二手房价格涨幅持续收窄，房价下跌的城市数量明显增加，商品房成交规模大幅下降，土地流拍、撤牌量增多，土地市场热度亦迅速下滑。9月末以来，中央及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，部分城市结合当地市场特点，发布相关“扶持性”政策，从公积金贷款额度、房贷利率、人才购房补贴、预售条件等方面稳定供需两端市场预期。12月，中共中央政治局会议强调，宏观政策要稳健有效，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

  2021年，全国各省市发布房地产调控政策超过450次，房地产市场调控政策不断完善升级，政策效果亦较为明显。展望2022年，中央仍将坚持“房住不炒”总基调不变，实现“三稳”目标。在房地产市场调整态势继续深化的当下，信贷环境改善预期较为明显，整体态势或可延续至2022年一季度，但银行端“两道红线”监管下，信贷端大幅放松的可能性较小。房地产税试点或将落地，试点城市名单、征收细则等均有望发布，短期或进一步影响购房者预期。

  【中央层面】 “住房不炒”贯穿始末，完善住房保障，城市更新、房产税逐步试点，实现全体人民住有所居

  3月5日，国务院总理李克强在十三届全国人大四次会议上作政府工作报告，通过“房住不炒”、保障性租赁住房、长租房、共有产权住房、城市更新、老旧小区改造等关键词，阐述2021年房地产市场的发展规划。总体基调是：保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

  在“住房不炒”方面，1月-3月初，住建部副部长倪虹率队赴上海、北京、深圳、杭州、无锡、成都、西安、南昌调研，要求城市政府充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，引导好预期，坚决遏制投机炒房，要求从源头上稳定预期，针对房地产市场存在的突出问题，及时采取措施。4月8日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，要求充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。6月10日，银保监会主席郭树清既发表“房地产是最大灰犀牛”言论后再次预警楼市，称押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。7月23日，住房和城乡建设部等8部门联合发布了关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，提出，要紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。9月24日，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度(总第94次)例会召开，首次提及房地产，明确“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。10月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在强调“房住不炒”定位、明确“三稳”目标的前提下，对银保监会主要工作进行了阐述，重点包括积极落实房贷集中度政策、保障刚需群体信贷需求、配合各地做好房地产调控、严管房贷领域的违法违规行为、加大对租赁住房的金融支持。11月，刘鹤副总理发表文章首提“促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”。中央政治局会议定调要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。12月，中央政治局会议和中央经济工作会议两次重要会议再次强调，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

  在保障性住房与城市更新方面，3月，两会强调保障好群众住房需求，解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。5月12日、14日，住房和城乡建设部分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市人民政府负责同志分两批参加。住房和城乡建设部副部长倪虹出席会议并讲话，要求各城市认真落实城市主体责任，坚持以人民为中心，推动解决好大城市住房突出问题。8月30日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，指出做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。9月9日，国务院办公厅指出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。11月4日，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，决定在北京等21个城市(区)开展第一批城市更新试点工作，自2021年11月开始，为期2年。试点城市的未来重点工作主要包括三个方面：探索城市更新统筹谋划机制;探索城市更新可持续模式;探索建立城市更新配套制度政策。

  在房产税方面，今年以来房地产税被高频提及。5月，财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会，听取了部分城市政府负责人及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。8月，财政部指出下一步将健全地方税、直接税体系，积极稳妥推进房地产税立法和改革，配合做好增值税法、消费税法、关税法等立法审核工作。10月15日，习近平总书记在《求是》发表文章，进一步强调“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”，加强对高收入的规范和调节。10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，以积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。

  2011年以来，上海和重庆试点实施房产税，普遍存在税基窄、税率低、优惠力度大等情况，征收对象“重增量、轻存量”，对本地户籍家庭税收优惠明显。但不同之处在于，重庆税制相对复杂，计税依据既要看房屋单价也要看购房者情况;上海以家庭人均面积作为免征依据，避免假离婚避税等情况。此外，上海在税收优惠方面主要针对高层次人才和常住超三年务工人员，而重庆则仅需缴纳半年及以上社保即可免征房产税。预计后期试点城市可能借鉴上海、重庆房产税试点的内容并进行适当调整。

  试点城市开征房地产税势必会对市场产生一定影响，但影响程度与城市本身房地产依赖度、市场运行现状及发展阶段等密切相关。土地市场方面，保有环节房地产税开征在供应端将会对地方土地财政和供地节奏产生影响。房地产税收对土地出让金存在部分替代作用，短期替代效果较弱，中长期有利于地方降低土地财政依赖度，推动地方土地供求规模趋于合理，引导库存处于合理区间。新房市场方面，保有环节房地产税开征在供应端对住宅产品的业态和结构均有所影响。若按面积征收，购房者为减少持有成本，对低总价或中小户型住宅产品的偏好增加，推动房企提高该类住房的供应比例在需求端，保有环节房地产税开征对市场成交量价均会产生影响。

  在土地供应方面，重点城市住宅用地实现“两集中”，降热度、提门槛、稳地价。2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”，一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。自2月23日起，郑州、天津、青岛、济南接连发布供地新政，土地不再零散供应，将由市上统一组织，分批集中供应。实践过程中，多轮城市首轮集中供地时房企出现恐慌性拿地现象，不断推高热点城市土拍溢价，多地拍出地王。

  为降低土地竞争的热度，提高宅地参拍门槛，杜绝房企用数十个马甲围猎地块、提高摇号概率的乱象，堵住首批供地中部分企业前融等漏洞。8月12日，国家资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署：第一，参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质。第二，建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查。房地产企业参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。第三，单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高。第四，在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

  【地方层面】一二线城市“四限”严控房价，三四线城市“限跌令”频现，多城发布二手房指导价机制，平稳房价维稳楼市

  2021上半年，各地政府落实城市主体责任，因城施策、综合施治，促进房地产市场平稳健康发展。湖州、西安、合肥、嘉兴、绍兴等24市相继升级调控，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。2021下半年，楼市面临空前的下行压力，沈阳、岳阳、昆明、唐山、张家口、永州等超22城发布“限跌令”，规定实际成交价格不得低于备案价格的90%或85%，若降价销售，需提前备案，且周期一般为6个月等。

  一二线城市“收紧”：2021年，我国一二线城市对新房的调控仍旧严格，各地方城市的调控收紧政策出台次数超180次，主要是针对需求端的调控。对限制一般性需求的政策，以限购加码和公积金收紧为主，对限制投机性需求的政策，以打补丁，加码限售，提高转让成本，整治资金违规进入房地产为主。前者如南京、西安、绍兴等城市提高限购的门槛。后者如广州、合肥、绍兴、西安等城市对新购的住房实施限售政策，上海和杭州将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年等。通过限制需求和打击投机，政策的最终目的是稳定房价和稳定预期，避免房价上涨引发资金过度进场造成金融性风险。

  三四线城市“限跌”：虽然以往也有过“限跌令”，但从今年的楼市调控来看，“限跌”的城市明显上涨，且主要集中于三四线城市。相较一二线城市，三四线城市经济、产业薄弱，需求有限，在棚改退潮后，城市楼市处于下行态势，部分城市房价跌幅较大。随着楼市调控的不断深化，炒房客陆续退场，全国房地产市场回归冷静，一二线城市需求回归真实，三四线城市则遭遇楼市“寒流”。此外，随着房地产金融环境的收紧，开发商融资难度升级，大型房企尚且可以应对，小型房企举步维艰，降价销售是为了加快楼盘去化，加速资金回流，缓解企业资金运作困境。多城发布“限跌令”就是在一定程度上遏制部分房企投机炒房、发布虚假信息等行为，抑制多数开发商之间的恶意竞争和大幅让利等现象，杜绝市场恐慌性购房买房的现象，保障存量市场平稳运行。

  在楼市遭遇寒流之时，商办市场也受到波及。为加快非住宅去库存，已经有城市在推动“商改住”。如10月22日，湖南省住建厅等六部门联合发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，其中特别提到，居住在公寓的居民用户，在符合条件的情况下可以申请居民用水用电，水电价格将大大降低。这预示着，商办市场的春天或将悄然来临。

  值得注意的是，多城颁布二手房指导价机制，目前全国已有11个城市相继出台二手房指导价机制，一线城市包括广州，二线城市包括东莞、成都、西安、宁波等，三线城市有三亚、绍兴等。二手房的量价变化对于房地产市场整体稳定起到很大的作用，尤其是在一些二手房成交量已经占据过半，以存量房为市场主体供给的城市，二手房价格的稳定更是对于城市房价稳定起到举足轻重的作用!

  可以预见的是，房价将会越来越稳定，在“限房价”和“限跌令”的双重作用下，楼市运行也将越来越平稳。

  1.2西安市重点政策

  (一)楼市调控加码，限购重磅升级，城市更新、保障性住房重视度继续提升

  2021年一季度，两会召开，要求“保障好群众住房需求，解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。

  2月，《西安市支持住房租赁市场发展财政资金补助和奖励办法》通过奖励办法鼓励配建租赁住房，且2021年试点目标任务为新增各类租赁住房6万套， 2021年西安全市建设和筹集保障房3.04万套等措施响应两会提出的要“解决好大城市住房突出问题”。

  3月，《西安市商品房预售资金监督管理办法》发布，对商品房预售资金存入专用监管账户，且一经设立原则上不允许变更的方式防止房企通过不法渠道套现、进行资金转移，有效规范市场秩序。 同时3月30日连夜再度发布重磅新政，增加供应总量在20%以上，土拍实行“限房价、定品质、竞地价”规则，同时按季度集中供地，存在重大失信行为、超出“三道红线”的房企不得参与竞拍;新落户家庭，需落户满一年，且连续缴纳12月社保或个人所得税方可具备购买资格、新房，二手房满五方可交易、“刚需家庭”无住房转让记录的年限延长为48个月。从政策内容来看，可见疏通和围堵双管齐下，且覆盖范围扩大，对于近郊区域影响，将远大于主城区，将更好的引导市场健康发展。

  5月初，商品房价格审批权下放，为期1个月之久，各区县工作交接完成，权限下方之后，阎良区连续4次进行价格公示，其次则是浐灞及港务区小幅放量试水，随后在6月开始，港务区、经开区、航天城、高新均开始大规模放量。8月29日，西安住建局发布《关于商品住房价格公示有关事项的公告》，全市商品住房价格需统一在西安市住房和城乡建设局门户网站公示，不再在各区政府、开发区管委会门户网站公示。此后西安楼盘价格公示将由分区发布转回统一发布。

  7月8日，《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》发布，指出涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。

  8月30日，《西安市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》发布，这一次政策涉及范围极为广泛，包括限购升级、离婚买房、人才认定、严查首付、房企围标、土地款资金严查、二手房贷款等细节;建立完善房地联动机制、加强住房交易管理、严格住房金融监管、整治规范市场秩序、加大住房保障力度。

  9月23日，《西安市关于推进经纪机构租赁房源核验及租赁合同网签备案工作的通知》发布，明确房地产经纪机构撮合达成的租赁交易，应自达成租赁交易之日起30日内由房地产经纪机构通过交易系统进行租赁合同网签备案。

  10月13日，西安住建发布第二批住宅小区二手住房成交参考价格，此次共103个小区，其中包括高新的高科枫叶新都市、天地源枫林意树、曲江的中海凯旋门、万科城市之光、中海城、雁塔区的紫薇臻品、长安的雅居乐铂琅峯等多个热门二手住宅小区。

  11月16日，《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》征求意见的通告发布，规划分别从发展基础、规划总则、保障性租赁住房需求情况、规划目标、区域布局规划及指标分解、主要任务及保障措施等七大方面进行分析研判。

  11月23日，《西安市城市更新办法》发布，将于明年元旦起执行。西安市城市更新工作提出了三大方面原则，①严防大拆大建;②设立专门机构，“留改拆”并举，保留利用提升;③片区调查评估，鼓励引导社会资本参与。

  12月3日，《西安市关于调整限价商品房上市交易有关条款的通知》发布，将限价商品房上市交易有关规定调整为：“限价商品房自购买合同网签备案之日起5年内，不得上市交易、不得购买其它住房。网签备案满5年，可购买其它住房。”

  二、新建商品房市场

  2.1市场供应

  2021年，大西安累计颁发842张预售证，获批套数28.4万套，批售面积2390.7万㎡，其中主城区获批套数占比77%， 西咸新区获批套数占比14%，郊县获批套数占比9%。

  2.2意向登记

  西安市场今年月度新增意向购房者常月高企，市场热度较往年显著提升。6月底高端改善盘接连入市、7月市场公示大幅放量，使得大量新客群于6-7月进入意向登记池子，随后归于平静;核验登记比基本稳定在80%左右，有真实购买意向的客群比例长期稳定;8月市场骤然放量，市场向买方倾斜，各项目分流显著，一房十人抢转降为五人抢，但属供应爆发后市场正常反映，9、10月受众多项目集中入市影响，登记人数分流，客户观望情绪严重，11月多个热点刚需盘、高性价比改善盘入市，12月客户购房热情重燃，登记触底反弹，曲江万科翡翠国际3.9万人登记，刷新山水美树2.4万人登记记录。

  2021年，西安市意向登记人数72.9万人，核验通过超59.2万，真实核验通过客户占比高达81%，市场购买意愿持续高位。核验推盘比7.6，意味着近8人抢1套房源。

  2.3开盘分析

  2021年181个项目，开盘345次，共计推盘8.64万套，认购6.48万套，平均去化率75%，市场供销10月逐步放缓，开盘去化率回归理性，年底疫情反扑对开盘供应量影响较大。不同类型产品去化情况不同，刚需产品和普改项目热度依旧，高价奢改项目去化走低，开盘即清现象减少，多转平销。

  2.4价格公示

  2021年141个项目价格公示，共8.4万套房源。首次公示项目83个，非首次公示项目中大部分项目公示价格持平或上涨。本年超高层精装19970元/㎡，超高层毛坯15367元/㎡;高层精装19036元/㎡，高层毛坯15691元/㎡;小高层精装18085元/㎡，小高层毛坯11917元/㎡;洋房精装18283元/㎡，洋房毛坯16815元/㎡。

  2021年西安市价格公示项目情况及价格涨幅

  三、市场总结

  回归整年房产政策，从土地两集中、330新政、二手房指导价、830限购限售房，再到城市更新。大环境下政策、市场双博弈，政策极端化调整，土地热度先升后降，市场分化加剧，二手房两次价格指导政策发布，二手房市场面临降温，基本实现稳房价、稳预期的政策目标，首次授权部分地区开展试点、西安市将成为试点区域，执行力度或超部分重点二线城市。

  市场方面，2021年上半年相较火热，下半年在政策、市场以及疫情等因素调整下，市场逐渐进入横盘期。目前市面高价项目逐渐增多，刚需群体被迫提高置业成本，高性价比楼盘聚集更多客群，低优势楼盘无人问津，市场两级分化严重。意向登记方面，下半年在政策调控下，市场分化明显，不同于上半年的全域飘红，下半年市场热度多集中于高性价比项目，“千人摇”与“零登记”并存，客群选房更为理智。开盘方面，刚需产品和普改项目热度依旧，高价奢改项目去化走低，开盘即清现象减少，多转平销。年末受疫情影响，“黄金12月”提前结束。价格公示方面，2021年高价项目入市量明显增多，备案价1.8万元/㎡以上产品占比大幅上涨，灞河新区、浐灞、港务区、高新等区域涨幅明显。