市场概况
当月整体市场特征
主城区地王多点开花 高新CID片区再现土拍大战 西安基准地价及公租房配建标准变动
9月，大西安土地市场成交25宗经营性用地(共成交28宗，含沣西2宗、高新1宗拆迁安置用地)，土地面积118.00万㎡，环比下降5%，总收金177亿元;供应方面本月土地招拍挂市场放量重攀高峰，西咸供给挂零，总供应36宗经营性用地(共供应38宗，含阎良1宗拆迁安置用地、灞河新区1宗租赁房建设用地)，土地面积167.04万㎡，环比上涨616%。
表：当月大西安分范围招拍挂土地市场供销情况
一、西安市土地市场
1.1 近一年西安主城区住宅用地供求走势
2020年9月，西安主城区住宅土地市场成交经营性用地49万㎡、10宗，平均成交楼面价8597元/㎡，面积环比上升48%。供应106万㎡、19宗，面积环比升高1267%。
1.2 近一年西安主城区商服用地供求
2020年9月，西安主城区商服土地市场成交经营性用地38万㎡、5宗，平均成交楼面价1991元/㎡，面积环比上升49%，供应23万㎡、9宗，面积环比上升359%。
二、西咸新区土地市场
2.1 近一年西咸新区住宅用地供求走势
2020年9月，西咸新区住宅土地市场成交经营性用地39万㎡、10宗，平均成交楼面价3031元/㎡，面积环比下降44%，无供应。
2.2 近一年西咸新区商服用地供求走势
2020年9月，西咸新区商服土地市场成交经营性用地3万㎡、2宗，平均成交楼面价1655元/㎡，面积环比下降78%，无供应。
三、各区域土地市场供销情况
3.1 2020年各区域住宅及商服用地供销情况
高新CID土拍大战再次吸引聚焦 政策指导西咸全面高端势在必行
由于各界对于高新CID板块未来发展潜力普遍看好，该板块也成为大牌地产商角逐的主战场之一，本月高新CID板块再次迎来土拍大战，除了几宗超高层用地底价成交外，碧桂园、招商蛇口、重庆华宇高溢价竞拍4宗住宅用地，楼面价皆破万，其中碧桂园竞得楼面价15127元/㎡地块成为大西安住宅拍卖地块最新单价地王，预计后期项目入市价格3万+。至此CID核心板块已经聚集了9家大牌地产企业，分别为：中海、紫薇、华发、西部机场、新希望、阳光城、碧桂园、招商蛇口、重庆华宇。前期由国企、央企组局自娱自乐，如今民企踊跃参与，房企对土地价值的认知又上了一个新的台阶。随着土地出让持续，项目陆续亮相入市，板块竞争激烈程度可想而知。
但在土拍后一天西安最新一批商品住房价格公示中，高新CID核心区域的首个楼盘紫薇华发·CID中央首府迎来了价格公示(中海·熙峰里属中央创新区板块，但并非CID核心区域)，高层精装均价仅17815元/㎡，小高层精装19473元/㎡，备案价格明显低于此前市场普遍预期，精装标准降为“送基础装修”，政府控价意图显露无遗。接连两天地价与房价差仅两千元，不少置业者认为该项目是优良购房契机，纷纷意欲购买，国庆期间该项目意向登记核验通过2694个，争抢240套可售房源，整体中签率仅8.9%，政府左手控房价、右手高价地，助推项目成为片区内首个千人摇项目。从土拍条件来看，“限容2.8+易地配建公租房”已经成高新三期的土拍标配，住宅开发模式基本确定，直接跨过刚需诉求，朝着全域高端改善出发，作为高新CID核心板块的第一个项目，紫薇华发·CID中央首府偏向刚需的产品定位或成区域绝唱，除同期拿地成本偏低的中海·寰宇天下尚有一搏之力，其余房企均因拿地成本偏高难在价格上有明显优势，区域整体改善抬升进程仍将持续。
西咸新区2020年1-9月累计市场中，除沣东外四新城均有不俗表现，累计成交6202亩，整体基本与主城区放量持平，3季度放量虽不及今年4月单月成交量，但价值高企，地价屡破新高，区域地王纪录刷新，房企对新区未来发展预期良好，政府标准也不负众望频频出台，意图全力打造高标准新区，2020年9月，西咸新区召开第三次城市工作会，修编完善《西咸新区规划建设品质标准》，明确西咸新区要首创全国规划建设品质标准，通过“三个圈层”高标准构建城市品控体系：建筑单体、居住小区、15分钟生活圈，从细节到整体，从局部到体系，实现高标准开发，全面提升生态、宜居、营商环境，以创新发展方式实现城市品质和城市管理双提升，区域建设进入“高质量”时代。但就土地出让价格攀升情况而言，仍需警惕后续问题：一是新区发展不均衡情况是否加剧，沣东、沣西优质地块楼面价破万，泾河、空港土地楼面价千元出头，虽新区发展受政策导向性较强，但品质标准全区域通用，后期发展是否存在隐患值得注意。二是西咸楼市仍表现出一定的结构错位，港务再远也开始摇号，西咸再好仍在打折，这是现行供需错位后最直观的结果，改善决定房价天花板，刚需决定市场购买力，但在市场横盘期刚需才是最有力的支撑，沣东沣西全面高端化的同时难以吸引大量人群切实落位，区域楼市健康发展势必需要保障刚需，土地端供给任重道远。