市场概况

  当月整体市场特征

  大西安土拍市场南北热点同时爆发 品牌房企纷纷增储 郊县阎良及户县表现突出

  10月，大西安土地市场成交26宗经营性用地(共成交28宗，含灞河新区1宗自持租赁型商品住房用地、阎良1宗拆迁安置用地)，土地面积123.94万㎡，环比上升5%，总收金140.22亿元;供应方面本月土地招拍挂市场较为冷清，仅供应3宗经营性用地，土地面积14.52万㎡，环比下降91%。

  表：当月大西安分范围招拍挂土地市场供销情况

  一、西安市土地市场

  1.1 近一年西安主城区住宅用地供求走势

  2020年10月，西安主城区住宅土地市场成交经营性用地67万㎡、11宗，平均成交楼面价6221元/㎡，面积环比上升36%。供应12.92万㎡、2宗，面积环比下降88%。

  1.2 近一年西安主城区商服用地供求

  2020年10月，西安主城区商服土地市场成交经营性用地20万㎡、7宗，平均成交楼面价2125元/㎡，面积环比下降49%，无供应 。

  二、西咸新区土地市场

  2.1 近一年西咸新区住宅用地供求走势

  2020年10月，西安主城区住宅土地市场无成交、无供应。

  2.2 近一年西咸新区商服用地供求走势

  2020年10月，西咸新区商服土地市场无成交、无供应。

  三、各区域土地市场供销情况

  3.1 2020年各区域住宅及商服用地供销情况

  大西安土拍市场南北热点同时爆发 经开超高层建设进度瞬息万变 大牌房企围猎阎良

  暨上月高新CID板块土拍大战后，国庆后片区热度依旧，中天美好集团经117轮竞价落子高新CID，楼面价依旧破万。同天航天城区域59亩开发用地底价成交，由川系房企蓝光地产与本土房企恒志置业联手收入囊中，但因该地块是皇子坡村城改用地，实际土地成本高达10895元/㎡，也是片区近半年以来第三宗楼面价破万土地。一鸣惊人的经济实力+已经逐步兑现的基础城建，航天基地进入区域发展快车道，但行政区划、内部商业及优质教育的缺乏仍是明显问题。此外户县自6月土地市场化运作加速后，本月不仅有陕建工携手荣华摘得4宗容积率仅1.5宅地，意图打造康养地产，还有由高新托管的草堂基地供应首宗宅地，规划容积率1.3拟打造高品质改善型社区，昭示西安城市西南方向卫星新城的楼市建设开端。

  反观大城北区域本月也是热度不断，经开本月依仗7宗土地出让的成绩而风头无两，在分区域年度出让土地表现中占比上升明显，草滩板块及高铁新城板块蓄势待发。作为大西安的“中心”，经开区高铁新城的发展自高铁北站落成后，就颇受期待。2017年3月高铁新城总规划和控制性详规出炉，首次提出高铁新城概念和商务核心定位。2019年8月，西安市决定高铁新城委托给经开区管理，原草滩生态产业园区成为高铁新城拓展区，地处渭河南岸的滨河城市新区迎来了新的发展加持。2019年9月，进一步梳理确定北靠西安北站，南临北三环，西起明光路，东至建元路约1.3平方公里区域为站前核心区。2019年11月，经开区透露未来的高铁新城区域约42平方公里，意味着正式包含草滩板块进行联动发展，草滩板块与高铁新城板块正式作为经开二次创业区域。本月绿地集团凭借超高层建设底价拿到经开区共394亩开发用地，除兑现其在早前与经开区的战略协议，拟建设“西安之心”3座通过连廊形式连接的超高层项目，正式开启高铁新城站前约1.3平方公里的核心区建设阶段外，也摘得了捆绑出让的233亩草滩板块优质宅地。此外经发置业与上海复地集团两家品牌房企也杀入经开草滩板块，随着高铁新城及草滩板块进入供地期，后续竞争将愈发激烈。

  在近两年土地少量供应且接连流拍之后，本月阎良一反常态，德信地产、碧桂园集团、卓越集团及丽登集团集中进驻，其中两宗地超100%溢价率成交，一举打破阎良土地市场萎靡局面。阎良作为西安11个市辖区之一，属于西安半小时经济圈范围之内，2019年阎良实现生产总值(GDP)255.06亿元，位列西安远郊区县前列。截至2019年末，阎良全区常住人口30.45万人，但城镇化率仅57.9%，城镇化率远低于西安16.71个百分点，甚至低于全国水平(60.6%)、陕西水平(59.4%)，未来阎良地产市场仍具有一定增长空间。同时从此次阎良土拍集中爆发，融创在兴平投资的大秦文明苑文旅项目举行开工仪式，在蓝田投资未来之城项目签约，蓝城集团布局蓝田打造桃李春风项目，秦达地产在蓝田打造白鹿溪谷项目，荣华集团在户县重点布局养老项目等多重房企动态中也可看出，在主城区与西咸新区拿地不易的情况下，大牌房企在大西安范围内的布局无奈将眼光投向郊县。