一、宏观政策

  1.1全国政策环境

  (一) 信贷政策继续宽松，房贷利率仍有下降空间，预计一季度房地产将再迎政策窗口期

  1月5日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

  解读：本次政策可以看做是对2022年9月的政策的延续，一方面将该项政策进行延期，另一方面新增各个城市可根据最新房价变动及时动态调整利率，整体来看，新政比前期政策更加灵活化，针对性更为明显，对于购房者而言，降低了其首套购房贷款实际资金，有助于提振居民消费的意愿和能力，更好地支持刚性和改善性住房需求释放。同时也明确了中央2023年对于房地产市场的调控思路，即信贷政策将继续宽松，预计一季度房地产将再迎政策窗口期。

  (二) 优质房企将获得更多政策倾斜，引导优质房企资产负债表回归安全区间

  1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，随后有关部门起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，会议及方案重点指出，要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止风险从出险房企向优质房企扩散，确保优质房企资金稳定。

  解读：本次会议及方案主要围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面，重点推进21项工作任务，其中包括继续推动“保交楼”、多渠道稳定优质房企融资、扩大租赁住房供给、完善金融政策等内容，多措并举稳经济、稳市场、保主体。随着一系列金融支持政策的落地实施，优质房企现金流得以保障，稳步推进保交楼，反作用房企获取更多优质资源，行业有望逐渐步入良性循环发展期。

  1.2西安市重点政策

  (一)加快“政银企”对接机制，满足房企合理融资需求，提振房地产业发展信心

  1月4日，由西安市住房和城乡建设局主办，秦农银行承办的“政银联动支持房地产业平稳健康发展——银企合作协议签约仪式”举行，共计9家银行为30余家房地产企业提供融资支持580.5亿元，积极坚守中央方针，以稳经济增长、保市场主体为原则，全力促进房地产业平稳健康发展。

  解读：前期西安市在房地产风险化解工作中，多措并举，保交楼政策迅速落实，本次签约仪式重点落实中央融资放开政策，以政银联动+银企合作的模式为房企提供资金支持，其中不仅包括国央企，也不乏深耕西安的民企代表，以金融活水激发企业活力，合理运用金融工具为房企纾困解难，后期或借此次签约为契机，建立“政府、银行、企业”之间的常态化对接机制，切实做好融资工作，盘活房企进而激活楼市，提振房地产业发展信心。

  二、新建商品房市场

  2.1市场供应

  2023年01月，累计颁发44张预售证;获批套数9090套，环比下降53%，同比下降6%，其中主城区26个项目获批6350套房源，获批套数环比下降62%，同比上涨14%。受春节假期影响，本月市场供应量走低，共计批售面积95.73万㎡，环比下降47%，同比下降18%。

  2.2意向登记

  2023年01月共有19次2108套房源进行意向登记，供应房源环比减少55%，登记人数2074组，核验通过人数1290组。本月春节来临，房企推售节奏放缓，整体登记热度降至近一年最低水平，项目分化严重，本月仅产生1个摇号项目，为绿城紫薇公馆。目前市场意向登记热度较低，多依靠线下销售，对营销中心现场来访成交提出更高要求，市场信心完全恢复尚需一定时日，市场仍处筑底修复期。

  2.3开盘分析

  1月开盘项目9个，推货量1113套，总体去化率64%，本月产生1个100%去化项目，为浐灞御锦城。开盘房源航天城和港务占比较大，合计占比西安市58%，其中航天城3盘共推出378套房源，成交165套房源，去化率44%，港务区中粮·奥体壹号共推出272套房源，成交250套房源，去化率92%。本月春节推盘量周期性下调，但据已开盘项目成交数据来看，市场购买更加理性，对价格和面积的敏感度更甚，性价比项目购买强劲，高价品质楼盘成交去化还需努力。

  2.4价格公示

  1月共20个项目价格公示，共计4328套房源，主要集中于航天、高陵和泾河新城等区域，公示房源数量本月大幅减少，大部分项目为毛坯房源。本月公示项目中3个项目为首次公示，非首次公示项目中均价上涨项目占比较多，清凉灞柳较上批次上涨34%，主要为时隔多年加推。本月高层毛坯18892元/㎡,高层精装19369元/㎡;小高层毛坯13311元/㎡，小高层精装17540元/㎡;洋房毛坯28580元/㎡，洋房精装28694元/㎡。

  2023年01月西安市价格公示项目情况及价格涨幅

  三、市场总结

  政策方面，中央建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，信贷政策继续宽松，同时主要银行信贷工作座谈会明确，优质房企未来将获得更多政策倾斜，宏观政策环境利好楼市发展，未来优质的资源将不断向优质房企聚集，房企分化将进一步加剧。西安全市9家银行为30余家房地产企业提供融资支持580.5亿元，提振房地产业发展信心，为企业减压。

  市场方面，1月恰逢传统淡季，房企推盘积极性普遍不高，供量合理下滑，本月大西安监测到9个项目开盘，共计推售1113套房源，认购715套，整体去化率64%，相较2022年年度去化率56%而言，去化率呈向好趋势。项目间开盘去化分化明显，受春节假期影响，开盘项目较少，但据已开盘项目成交数据来看，市场购买更加理性，对价格和面积的敏感度更甚，性价比项目购买强劲，高价品质楼盘成交去化还需努力。意向登记方面，1月推2108套房源，核验通过1290人，核验比仅0.61。仅绿城紫薇公馆登记热度较高，项目核验推盘比达6.0，其他项目登记意向度较低，核验推盘比均未达1，登记项目集中在浐灞、高新区域，市场开盘意向登记热度较低，多依靠线下销售，对营销中心现场来访成交提出更高要求，市场信心完全恢复尚需一定时日，市场仍处筑底修复期。