一、宏观政策

  1.1全国政策环境

  (一) 加大住房租赁市场支持力度，拓宽多元化投融资渠道

  2月24日，央行、银保监会公布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》(“金融17条”)，围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。

  解读：本次政策加大住房租赁市场支持力度，不仅能扩大租赁住房供给，缓解房地产市场库存压力，还有助于解决大城市新市民、青年人等群体住房问题。同时面向住房租赁企业拓宽融资渠道，有利于提升存量资产使用效率。

  (二) 多地首套房贷利率再创新低，银行放款再提速，加快楼市修复速度

  2月，地方各城市放松限购主要涉及解除限购、限售、降低首付比例、下调房贷利率、开启商转公等多个方面，供需两端皆在不断松绑。贝壳研究院监测的103个重点城市中，有23个城市首套房贷利率下降;百城银行平均放款周期为28天，较上月缩短3天。

  解读：2月个别典型城市释放新房、二手房回暖积极信号，但大部分城市仍未显暖意，随着供需两端政策协同发力，叠加宏观经济修复预期增强，热点城市市场辐射效应将逐步加强，或带动其他城市市场信心修复。

  1.2西安市重点政策

  (一)高陵、港务共建正式启动，大西安北跨进程加快

  2月3日，西安市人民政府三份土地征收文件在网上流出，高陵1922亩地将被征收，结合前期高陵区和港务区将合作建设共建区的消息，此次行为可视为高陵、港务共建区的实质性举措，共建区建设正式启动。

  解读：高陵此次与港务建设共建区，一方面是大西安“北跨”的进一步发展，另一方面也是为了通过结合高陵产业优势与港务配套优势，从而双向提升各自的区域价值，吸引更多的人口，长远来看将会吸引更多的置业群体北移。

  (二)“保交楼”再迎新政，房地产市场调控政策将适时出台

  2月22日，西安住建召开了2023年全市住房和城乡建设工作会议，就今年住建领域的重点工作做了部署，将围绕八个方面重点工作。在房地产方面的论述，“保交楼”再迎新政，延期交付项目的开发商将受到严重制约，失去拿地的资格，且短期内将适时出台房地产市场调控政策，对购买首套、二套住房的人群提供大力支持。

  解读：随着全国各城市松绑政策不断涉及解除限购、限售、降低首付、下调利率、开启商转公等维度，救市底线不断被打破。根据官方公开信息显示，西安将适时出台房地产市场调控政策，对购买首套、二套住房的人群提供大力支持。

  二、新建商品房市场

  2.1市场供应

  2023年02月，累计颁发45张预售证;获批套数10835套，环比上涨19%，同比下降12%，其中主城区29个项目获批7445套房源，获批套数环比上涨17%，同比上涨2%。本月市场供应量小幅回升，共计批售面积106.47万㎡，环比上涨11%，同比上涨31%。

  2.2意向登记

  2023年02月共有17次2093套房源进行意向登记，登记人数4073组，核验通过人数2266组，核验推盘比1.08。本月房企推售房源维持低位，项目分化严重，仅产生4个摇号项目，占比不足三成。市场整体信心还需逐步恢复，大部分客户仍处于持币观望阶段，登记热度处于低位回温，整体楼市依旧低迷。

  2.3开盘分析

  2月开盘项目7个，推货量880套，总体去化率77%。开盘房源浐灞和港务占比较大，合计占比西安市72%，其中浐灞2盘共推出350套房源，成交306套房源，去化率87%，港务区3盘共推出284套房源，成交167套房源，去化率59%。西咸本月无项目开盘。楼市复苏初期，各房企持保守推盘态度，市场回温，项目登记上访激增，但因新房市场价格攀升，支付力不足，有效成交减弱，需求仍在，刚需占据市场主力，市场购买多方权衡、理性主导下，性价比项目购买强劲，价格与房企品牌知名度成为购买决定的重要影响因素。

  2.4价格公示

  2月共15个项目价格公示，共计2930套房源，公示速度放缓，西咸公示房源较多，主城集中在港务、高新，大部分项目为毛坯房源。本月公示项目中8个项目为首次公示，非首次公示项目中龙湖·青云阙、绿城·蘭园均价上涨较多。本月高层毛坯20361元/㎡,高层精装11892元/㎡;小高层毛坯15843元/㎡，小高层精装14402元/㎡;洋房毛坯24471元/㎡，洋房精装15636元/㎡。

  2023年02月西安市价格公示项目情况及价格涨幅

  三、市场总结

  政策方面，房产政策自2022年起持续松绑，提振楼市信心，坚持“房住不炒”，供需发力维稳楼市，信贷支持拉动需求，短期来看，市场活跃度渐有好转，供需端量价皆呈现向好趋势，政策累加效果逐渐明显，但政策力度有限，对改善置换需求有良好效果，但相较去年，在扶持保障性租赁住房等方面暂无较大动作，预计后期楼市维稳后，市场焦点或将转移至保障住房方面，大力发展保障性租赁住房，保民生，落实“住有所居”这一方针，西安也将积极响应中央政策，放松限制，加快楼市回温，但整体政策调控仍以温和为主，变动不大。

  市场方面，2月楼市回暖，升温力度不足，新房市场供应小幅回升，本月大西安监测到7个项目开盘，共计推售880套房源，认购680套，整体去化率77%，推盘规模维持低位，节奏放缓，少量高销去化率增长明显，市场回温，需求仍在，刚需占据市场主力，市场购买多方权衡、理性主导下，性价比项目购买强劲，价格与房企品牌知名度成为决定购买的重要影响因素。本月共2039套房源进行意向登记，供应房源量与上月基本持平，房企推售房源维持低位，项目分化严重，本月仅产生4个摇号项目，占比不足三成。近期政策利好，化解行业风险，但意向登记人数至核验通过人数弃验率高，市场整体信心还需逐步恢复，虽部分红盘吸引刚需客群登记，但大部分客户仍处于持币观望阶段，登记热度处于低位回温，整体楼市依旧低迷。