一、宏观政策

  1.1全国政策环境

  (一)两会稳楼市基调，防风险与促需求并重

  3月5日，第十四届全国人民代表大会第一次会议开幕，涉及房地产的两大核心内容分别为：防风险，促需求，定调2023年楼市。

  此次会议提出“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”，预计主要从三方面进行：

  保交楼仍然是稳定房地产市场的底线;

  更大力度支持优质房企;

  未来针对企业的监管或保持严格。

  此次会议将“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”放在了重要位置，主要目的还是提振住房消费，预计2023年地方因城施策仍然有放松空间。

  解读：两会报告单独提及“支持刚性和改善性住房需求”，说明今年房地产工作的重中之重是提振住房消费需求。即相比房住不炒的落实、保交楼工作推进、解决债务风险问题、预售资金监管问题、新发展模式推进等，住房消费需求的提振是首位，各地需充分把握这个核心内容。

  (二)市场恢复速度未达预期，一线城市加入松绑限售阵列

  3月，继优化限购、限贷政策之后，取消或缩短商品房销售年限的优化限售政策，正在成为各地楼市调控的发力方向之一，以此来促进刚性和改善性住房需求释放。而且相较之前期三四线城市，一二线城市也将选择性放松，以期望加速市场房源的流通，促进改善需求释放，从而提振市场。

  解读：自2022年起全国就有部分城市陆续取消或缩短限售时间，本月一些一线城市如深圳也在尝试放松限售，可见目前楼市恢复速度较慢，为了加快市场恢复脚步，预计将会有更多的城市选择将缩短房源上市时间，加速市场房源的流通，从而提振市场。

  1.2西安市重点政策

  (一)支持个人换购，陕西换购房退税，刺激改善住房需求释放

  3月2日，陕西省人民政府发布《进一步提振信心恢复活力推动经济社会平稳健康发展的若干措施》，政策原文：

  推动房地产市场平稳健康发展。支持各地因城施策，调整优化房地产有关政策。实施好差别化住房信贷措施，满足房企合理融资需求，用好新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，支持刚性和改善性住房需求。对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

  (二)高新发布“保交付”新政，提高对房企全开发流程的监管，保护消费者权益

  3月22日，高新发布《关于进一步保障西安高新区新建商品住宅交付品质的实施意见(试行)》，重点聚焦保障和提升商品住宅建设品质和交付标准。

  重点聚焦：保障和提升商品住宅建设品质和交付标准，保护购房者合法权益，不断满足人民群众对高品质住房的需求。

  品质负责：要求对沙盘样板间等进行验收，杜绝虚假宣传、夸大营销，最大限度保护购房者合法权益。

  依法处罚：对拒不整改的企业，将按规定暂停商品房预售许可、建设工程竣工验收备案等业务的办理，涉嫌违反相关法律、行政法规规定的，依法处罚。

  解读：高新这次能够率先站出领头“保交付和保品质”，显现出行政管理部门的责任担当，并将交付责任的厘清明确、规范要求和惩处办法落到实处，为西安市其他城区做出表率，对于增强区域内购房人群的市场信心起到一定的助推作用。

  二、新建商品房市场

  2.1市场供应

  2023年03月，累计颁发96张预售证;获批套数30220套，环比上涨179%，同比上涨137%，其中主城区66个项目获批27785套房源，获批套数环比上涨273%，同比上涨195%。本月市场供应量大幅上涨，共计批售面积206.98万㎡，环比上涨94%，同比上涨87%。

  2.2意向登记

  2023年03月共有39次5555套房源进行意向登记，供应房源量对比上月上涨明显，登记人数18781组，核验通过人数13706组。本月房企推售房源上涨，项目分化依旧严重，共计产生14个摇号项目，占比不足四成。本月稳中有涨，登记和摇号频率增加、登记人数上升、千人摇再现，市场呈现回暖态势，且高价改善盘表现活跃，可见改善客群购买信心有所回升。

  2.3开盘分析

  3月31次开盘，共计推货4161套房源，去化量2899套，总体开盘去化率70%，开盘项目均在主城区。开盘房源港务和高新占比较大，合计占比西安市58%，其中港务10盘共推出1271套房源，成交971套房源，去化率76%，高新区7盘共推出1158套房源，成交605套房源，去化率52%。本月优质老盘加推巩固市场信心，成熟区域稀缺改善盘及高接受度刚性盘带动去化走高，后期将助力销量上扬，但同时核心区域多盘同推，市场竞争加剧。

  2.4价格公示

  3月共31个项目价格公示，共3373套房源，公示房源主要集中于高新和港务区，本月多个新盘接连入市，2万+房源量占比上涨，高价项目批量进入市场。本月高层毛坯21576元/㎡,高层精装24628元/㎡;小高层毛坯17962元/㎡，小高层精装12660元/㎡;洋房毛坯22566元/㎡，洋房精装25975元/㎡。

  2023年03月西安市价格公示项目情况及价格涨幅

  三、市场总结

  政策方面，国家对经济复苏的预期明显好转，各方信心有所提升，房地产政策开始转向，由严调控向在恪守底线和原则的前提下，朝稳预期、扩需求、促发展转变。各地方延续松绑公积金及多子女购房等政策，刺激需求端有效释放，预计后期在持续激活高端市场需求端同时，保障类政策也将继续完善。西安为实现城市长远高效发展，加速落实区政分离，预计后期将持续深化，且流传已久的限购放松政策有望近期出台。

  市场方面，3月供销量大幅升温，房企市场信心逐渐恢复，本月大西安监测到31个项目开盘，共计推售4161套房源，认购2899套，整体去化率70%，推售节奏有所加快，房源集中区域依旧为港务区、高新。本月共5555套房源进行意向登记，推售房源上涨，项目分化依旧严重，共计产生14个摇号项目，占比不足四成。房企对于市场信心较高，登记项目明显增多，近乎上个月的一倍之多，推盘时间间隔较短，导致了蓄客不足。不过整体来看，客群登记意愿高涨，今年至今，首次出现千人摇，且大部分项目逐步恢复至摇号开盘，市场呈现回暖态势。